Журнал инвестора

вернуться к списку

29.11.16

Ипотека без первоначального взноса: риски и возможности для покупателей жилья

Этой осенью все чаще появляются сообщения о том, что крупные застройщики совместно с банками предлагают в своих проектах услугу ипотеки без первоначального взноса. Какие преимущества получает покупатель, рискнувший взять новостройку на таких условиях, и какие неожиданности его могут подстерегать в дальнейшем.


Приобрести квартиру в ипотеку без первоначального взноса – услуга, о которой несколько лет назад покупатели могли только мечтать. Накопить на стартовый взнос на растущем рынке потенциальным собственникам было достаточно сложно. Сегодня, во время кризиса, это реальность: застройщики один за другим объявляют о запуске таких ипотечных программ. Однако прежде, чем радоваться и бежать выбирать новое жилье, имеет смысл понять, какие риски получает заемщик вместе с привлекательными – на первый взгляд – условиями кредитования.

Реклама или реальность?

По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», ипотека без первоначального взноса – редкая программа, которая предоставляется в единичных банках. Более того, порой подобное предложение вовсе является фиктивным, к примеру, когда банк предлагает потеку одновременно с потребительским кредитом, который покрывает сумму первоначального взноса. «В таком случае нулевой первоначальный взнос получается формальным, ведь за него нужно платить отдельный кредит. Такой инструмент используется банком только с целью привлечения интереса к своей кредитной программе – не более того», - предупреждает эксперт.

Тем не менее, на рынке есть примеры честных программ, когда нулевой первоначальный взнос – реальная программа на рынке жилищного кредитования без каких-либо дополнительных условий. Специалисты ипотечного центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet обращают внимание на программы банка «Возрождение» (ставка – 13%, максимальный срок кредита – 30 лет) и АКБ «Металлинвестбанк» (ставка – от 14%, максимальный срок кредита – 30 лет). А директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева отмечает, что – помимо уже названных кредитных учреждений – данный продукт предлагают банки «Сургутнефтегаз» и «СМП».

Покупатель может воспользоваться такими программами в новостройках, которые прошли аккредитацию в соответствующем банке. Например, АКБ «Металлинвестбанк» кредитует ЖК «Новый Зеленоград», ЖК «Альфа Центавра», проекты ГК «Гранель» - ЖК «Императорские Мытищи», ЖК «Государев дом» в городе Видное, малоэтажных ЖК «Театральный парк» и ЖК «Валентиновка парк» в городе Королёв и еще нескольких застройщиков. «АКБ «Металлинвест» предлагает «ипотеку без первоначального взноса» со ставкой 14% на весь срок кредитования, сумма кредита при этом также не должна превышать 8 млн рублей. Это предложение распространяется на все проекты, реализуемые нашей компанией», - рассказала Татьяна Гусева. 

Еще одна программа кредитования без первоначального взноса представлена в банке «Возрождение» – от 13% годовых до 30 лет. По словам Марии Литинецкой, согласно условиям трехстороннего соглашения между банком, застройщиком и клиентом, девелопер обязуется погасить ипотеку, если клиент перестает обслуживать свой долг. «Недавно была запущена программа «Ипотека с 0 первоначальным взносом» со ставкой 13% годовых для ЖК «Эко-Видное 2.0», - говорит Татьяна Гусева.

«Сургутнефтегазбанк» предлагает такой продукт покупателям новостроек компании «Самолет-Девелопмент» (в частности, ЖК «Люберцы 2016», «Внуково 2016»), девелоперской группы ОПИН («Павловский квартал») и др. По условиям программы ставки составляют 15,5% до регистрации права собственности, 14,5% после регистрации, а сумма кредита не должна превышать 8 млн рублей. Как показывает практика, большинство проектов, в которых можно приобрести квартиру без первоначального взноса, эконом-класса, и расположены за пределами МКАД. Однако можно предположить, что уже в ближайшие месяцы этим ипотечным продуктом смогут воспользоваться и покупатели новостроек в «старых» границах Москвы. Например, СМП Банк планирует предложить такую программу в ЖК «LIFE-Ботанический сад» от ГК «Пионер».

Плюсы и минусы

Самым очевидным плюсом данной ипотечной программы является полное отсутствие первоначального взноса. «Поэтому данный продукт будет интересен тем покупателям, у которых есть большая потребность в покупке жилья, но при этом нет накоплений, достаточных для оплаты первоначального взноса по стандартным программам банка», - говорит Татьяна Гусева.

Но здесь есть и обратная сторона медали: «ипотека без первоначального взноса» предполагает большие риски и, конечно же, банки стремятся их максимально минимизировать, поэтому отсутствие первоначального взноса чаще всего компенсируется повышенной ставкой и в большинстве случаев предусматривает ограничение по сумме кредита. Ну и, конечно же, в случае ипотеки без ПВ долговая нагрузка по кредиту будет ощутимо выше, чем по кредитам с ПВ, т.к. сумма кредита и переплата по ней будет больше.

Стоит отдельно отметить то, что воспользоваться такими программами сложно, поскольку в отношении клиента проводится более жесткий андеррайтинг, чтобы гарантировать беспроблемный возврат кредитных средств. «Поэтому подавляющая часть заявок потенциальных заемщиков заканчивается отказом кредитора в предоставлении ипотеки», - предупреждает Мария Литинецкая. Кроме того, минусом становится и то, что клиенту приходится предоставлять в залог дополнительные объекты, чаще всего – имеющееся в собственности жилье. То есть при возникновении финансовых сложностей существует риск потерять квартиру как в новостройке, так и ту, которая попала под обременение.

Не стоит забывать и про дополнительные платежи. Ведь даже если заемщик получил одобрение и покупает жилье без первоначального взноса, он оплачивает страховку, нотариальные услуги, стоимость регистрации сделки и пр. То есть как минимум несколько десятков тысяч рублей придется потратить даже в случае с, казалось бы, столь заманчивым предложением стать владельцем жилья, не имея даже минимальной суммы.

Пожалуй, тем, кто все же собирается рискнуть и приобрести новостройку без первоначального взноса, будут интересны уже готовые объекты от городского застройщика Казенного Предприятия «Управление гражданского строительства». Подробнее об этом – в статье «Районы-призраки, торги на повышение и другие сюрпризы, которые готовит рынку КП «УГС»  

Стартпродаж.рф






вернуться к списку