Журнал инвестора

вернуться к списку

24.11.16

Экспертный прогноз: ближайшие перспективы рынка новостроек Москвы и Подмосковья

Что ждет рынок новостроек в ближайшем будущем? Рост или падение? Снижение активности девелоперов или, наоборот, увеличение числа новых проектов? Какие законодательные нововведения будут влиять на «первичку»? На вопросы «Стартпродаж.рф» отвечают эксперты.


Собираясь приобретать новостройку, покупатели и частные инвесторы пытаются угадать наилучший момент. Брать сейчас или подождать? Если сейчас, то не получится ли, что еще через пару месяцев девелоперы вновь опустят прайсы? Или, наоборот, дно уже пройдено, и дальше строящиеся дома будут только дорожать? Возможно, сделать выводы будет проще, если предварительно узнать, что по этому поводу думают эксперты. 

 

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

shatalina 

- В ближайшей перспективе мы ожидаем стабилизации цен, либо их небольшой коррекции в сторону увеличения. Высокая конкуренция среди застройщиков и сниженная платежеспособность граждан не позволит завышать ценник. Объем предложения в Москве однозначно будет расти и, наверное, побьет рекорды. Например, в октябре были опубликованы данные по выдаче разрешений на строительство по итогам трех кварталов текущего года. Таких разрешений было выдано на 25% больше, чем за аналогичный период прошлого года, а если исходить из площадей, на которые выдано разрешение, то тут рост и вовсе составляет 50%.

При этом в Подмосковье стоит ожидать снижения объемов предложения. В связи с пониженным спросом застройщики в Московской области проводят более сдержанную политику и стараются концентрироваться именно в ближайшей зоне от МКАД (не более 5-7 км от МКАД), где интерес покупателей к новостройкам остается на высоком уровне.

Если говорить о количестве застройщиков на рынке, то мы ожидаем в среднесрочной перспективе ухода с рынка небольших игроков, которые возводят одновременно не более 1-2 небольших проектов. Уход игроков будет вызван двумя причинами – ужесточением законодательства и рыночными реалиями. Если говорить о законодательстве, то тут два факторы окажут наибольшее влияние – увеличение уставного капитала и финансовая схема с использованием счетов экскроу. Новые требования по уставному капиталу будут не так страшны крупным застройщикам, так как не обязательно уставный капитал вносить именно денежными средствами, можно вносить акциями или оценить движимое и недвижимое имущество и этим оплатить уставный капитал. Сложности будут у небольших компаний, которые занимаются 1-2 точечными проектами, при этом практически не имеют своего имущества, а привлекают подрядные организации.

Таким застройщикам при отсутствии альтернативы придется уставный капитал оплатить денежными средствами, что для многих станет невыгодно. Еще один фактор, необходимость использования счетов экскроу при строительстве, то есть все полученные средства от продажи квартир застройщик получит только после выполнения всех обязательств перед дольщиками. В совокупности это приведет к тому, что до 20% застройщиков могут предпочти уйти с рынка, но так как их проекты краней невелики по объему, то в совокупности это не затронет более 5-6% объемов рынка.

Если брать в расчет рыночные тенденции, то сложнее придется подмосковным застройщикам, особенно тем, кто строит проекты удаленностью более 5 км от МКАД. Тут в первую очередь уходу с рынка будут способствовать пониженный спрос со стороны покупателей, отток спроса в Москву и высокая конкуренция.

 

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

litinetskaia

- До конца текущего года принципиального изменения ситуации не произойдет. В декабре и ноябре темп прироста цен сохранится на уровне 1-1,5%. Показатели спроса возможно обновят октябрьский рекорд или по крайней мере не упадут – нерешительных покупателей поджимают сроки до окончания господдержки ипотеки, а также ожидание традиционной новогодней волатильности на валютных рынках.

Следующий год таит в себе две главные неопределенности – это состояние рынка ипотеки, а также реакция девелоперского бизнеса на вступление в силу поправок в 214-ФЗ. Тем не менее, полагаю, что данные факторы не приведут ни к какой катастрофе. Ценовая динамика ярко демонстрирует нам то, что рынок вошел в фазу восстановления, а экономисты прогнозируют в 2017 году рост ВВП.

 

Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН:

ppin

- В 2017 году рынку предстоит адаптироваться к новым законодательным изменениям, которые лягут дополнительным обременением на себестоимость проектов. Поэтому вывод в продажу новых проектов может замедлиться. Также влияние окажет и прекращение программы ипотечного субсидирования - это значит что застройщикам придется переформатировать характер взаимодействия с банками, предусмотреть дополнительные затраты на совместные с банками программы по снижению ипотечных ставок, вырастет доля в продажах по рассрочкам и иным альтернативным ипотеке программам. В выигрыше может оказаться рынок апартаментов, который программа прекращения субсидирования не затронет, а законодательные изменения затронут в меньшей степени.

В 2017 году в Московской регионе вырастет доля квартир, реализуемых застройщиками  в сданных в строй домах с оформленными свидетельствами о собственности, в том числе по специальным ипотечным программам, что может привести к дальнейшей стагнации на вторичном рынке. При этом из-за снижения на рынке доли квартир на начальной стадии строительства уровень цен может во второй половине 2017 года начать расти.

 

Виктор Прокопенко, директор по продажам Sezar Group:

prokopenko

- Объем предложения растет — это факт: много новых проектов, реализация которых начнется в конце 2016 - начале 2017 гг., в ряде уже известных рынку проектов открыты продажи новых очередей. В этой ситуации, на мой взгляд, рынок будет развиваться по двум кардинально противоположным сценариям: качественные проекты с высокими потребительскими характеристиками, которые востребованы вне зависимости от ситуации на рынке, будут поступать в реализацию по объективной цене.

Объекты с менее сильной концепцией будут вынуждены дисконтировать цены. Что касается банкротств, слияний и поглощений, на мой взгляд, они возможны, но не думаю, что приобретут характер массовой волны. Более вероятный сценарий — распространение практики объединения компетенций со стороны участников, и развитие тех схем взаимодействия, которые весьма успешно протестированы новым ярким игроком в сегменте эконом-класса.

Самое принципиальное законодательное нововведение — ожидаемые в 2017 году новые изменения в 214 ФЗ. У всех участников рынка сегодня есть вопросы к законодателю о конкретных механизмах реализации ряда требований, но при этом есть четкое понимание того, что адаптация бизнес-процессов будет необходима в любом случае.

 

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group:

Rumiantseva

- Долгожданное решение столичных властей о понижении ставки налога на некоммерческие апартаменты с 2% от кадастровой стоимости до 0,5%, безусловно, увеличит привлекательность этого вида недвижимости для клиентов. В этой связи у девелоперов может возникнуть соблазн повысить цены, но это неминуемо воздвигнет новый барьер для потенциальных покупателей. Для застройщиков такой сценарий нежелателен, тем более в конце календарного и финансового года, и они, безусловно, отдают себе в этом отчет.

В течение последних двух лет девелоперы элитного сегмента стремились к минимизации площади квартир, сокращая таким образом стоимость лотов и расширяя круг потенциальных покупателей. За это время рынок вполне насытился предложениями в диапазоне 40-60 кв. метров и сейчас, по нашей наблюдениям, начинает складываться обратная тенденция. Девелоперы, располагающие земельными участками в центре Москвы, разрабатывают концепции своих новых проектов в максимальном соответствии с престижной локацией и требованиями к жилью верхнего ценового сегмента. Это означает, что высокое качество жизни, неразрывно связанное с расположением дома, просторной площадью и удобной планировкой квартир, возвращает себе определяющее значение в элитных проектах. При этом цена предложения, играющая ведущую роль в кризис, остается важным, но не решающим фактором для участников рынка.

Глобальных изменений на рынке элитной недвижимости не предвидится – при условии, если не произойдет никаких значимых событий или потрясений в стране и мире. В общем объеме элитного предложения мы прогнозируем увеличение доли лотов de luxe-класса, так как на рынок в наступающем году ожидается выход минимум 3-4 жилых комплексов в верхнем ценовом и качественном сегменте. Недвижимость такого рода имеет свою целевую аудиторию как среди состоятельных россиян, так и среди иностранных покупателей.

О том, каким элитным проектам к 2018 году эксперты прогнозируют рост цен до 40% от сегодняшнего прайса, читайте на Стартпродаж.рф 

Стартпродаж.рф






вернуться к списку