Журнал инвестора

вернуться к списку

19.07.16

Застройщики наносят ответный удар: этим летом на рынок будут массово выброшены квартиры с отделкой

Этим летом застройщики предъявляют покупателям последний аргумент, который они оставляли на самое тяжелое кризисное время, и начинают массово выбросить на рынок квартиры с отделкой. Чем это грозит частным инвесторам, как скажется на ценах на новостройки в ближайшей перспективе и спасет ли продажи.


Отделка как антикризисная мера

Еще во времена 2008-2010 годов застройщики в качестве одной из антикризисных мер вводили в обиход продажи квартир и апартаментов с отделкой. Преимущества были очевидны для обеих сторон. Покупатель получал квартиру, в которой оставалось только расставить мебель (кстати, в некоторых премиальных проектах отделка предлагалась вообще «под ключ», так что новоселам было достаточно только перевести личные вещи), был избавлен от ремонтных хлопот, и, что немаловажно, ремонта у соседей. Причем обычно расценки на отделку девелоперы выставляли крайне привлекательные. Застройщики таким образом активизировали продажи, и в итоге, несмотря на дополнительные хлопоты (все же отделка – это инвестиции, это просто другой бизнес, хоть и смежный с основным), переживали «смутное время».

Ситуация, сложившаяся на первичном рынке за последние два года может вновь заставить девелоперов – особенно работающих в массовом сегменте – использовать отделку в качестве крайней меры. На фоне падающих продаж прошлого года, подвешенной ситуацией с ипотекой и серьезных дисконтов, которые обеспечивали падающий покупательский спрос на фоне нестабильных экономических условий, застройщики максимально увеличили предложение, резко выбросив на рынок большое число новых проектов по минимальным прайсам на старте продаж. И к лету этого года произошло то, о чем предупреждали эксперты – затоваривание.

По итогам II квартала 2016 года доля новостроек на начальных этапах строительства резко выросла. По данным компании «БЕСТ-Новострой», если в первом квартале на столичном рынке массового  жилья число корпусов на начальных этапах строительства составляло 27%, то по итогам второго их число увеличилось на 7 п.п. и достигло 34%  от общего количества корпусов в продаже. Также до 35% увеличился объем квартир в корпусах на начальных этапах строительства (+10 п.п. к предыдущему кварталу). Феноменально большое предложение новостроек разных классов в столице и ближнем Подмосковье привело к тому, что продажи вновь замедлились. Дисконты от застройщиков, широкий выбор ипотечных программ и низкие цены на старте уже не могли обеспечить нужный эффект.

4_foto_1

Ниша свободна, аудитория готова

Этим летом для многих компаний стало очевидно, что «пришло время отделки», и оказалось, что в этом направлении застройщикам явно есть, куда расти. В частности, согласно исследованиям «БЕСТ-Новострой», почти 90% строящихся корпусов в Москве предлагается без финишной отделки: из 395 корпусов массового сегмента, находящихся на реализации в Москве и Новой Москве, квартиры с финишной отделкой предлагаются лишь в 48 корпусах (12,1%). В сегменте бизнес- и премиум-класса эти показатели еще ниже – из 156 корпусов на реализации квартиры с финишной отделкой предлагаются всего в десяти  (6,4%). На рынке элит-класса квартиры с отделкой есть только в одном корпусе из 44, что равняется 2,2%. И всего 1% или 11 корпусов из 104 предлагается с отделкой на первичном рынке апартаментов. По данным Est-a-Tet, предложения первичного жилья «под ключ» насчитывают всего 5% общего числа квартир.

Подмосковные девелоперы – особенно работающие в районах массовой застройки – обратились к этому инструменту раньше, поэтому и лотов с отделкой здесь предлагается больше, чем в столице.   По данным компании «Метриум Групп», настоящее время такое жилье представлено в 22% жилых комплексов. Стоимость отделки от застройщика в тех подмосковных проектах массового сегмента, где она предлагается в качестве дополнительной опции, в среднем варьируется от 6 до 12 тыс. рублей, т.е. отделка «под чистовую» или «под ключ» добавляет к стоимости жилья «в бетоне» всего 8-15%.

Тем более, и покупатель уже готов к массовому появлению такого предложения. Если раньше у большинства новоселов существовала иллюзия, что ремонт своим силами позволит им серьезно сэкономить, то по мере снижения платежеспособности населения и увеличения числа ипотечных сделок, факты начинают свидетельствовать об обратном. «В большинстве случаев отделка от застройщика обходится в 1,5-2 раза дешевле. Это связано с тем, что доля затрат на ремонтные работы при подготовке квартиры «под ключ» составляет не более 40%.  Основные расходы – это строительные и отделочные материалы, на долю которых приходится 20% и 40% соответственно. За счет большого объема закупок девелоперы имеют возможность приобретать материалы с большим дисконтом, размер которого доходит до 45%», - объясняет генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

«По данным  маркетинговых исследований, еще полтора года назад на наличие чистовой отделки как один из основных факторов  при выборе  квартиры, указывали  не более 20% потенциальных покупателей. Сегодня этот показатель увеличился до 60%. Причем данная тенденция отмечается и в практике продаж – объем спроса в проектах с отделкой почти на треть выше, чем в проектах, где квартиры передаются покупателю без отделки», - утверждает Виктория Григорьева, генеральный директор и партнер компании «БЕСТ-Новострой».

Время покупателей, а не инвесторов

На первый взгляд, ситуация складывается более чем благоприятно, причем как для потенциальных покупателей, так и для инвесторов, планирующих в дальнейшем заработать на перепродаже недвижимости. Первые – сэкономят на отделке и смогут быстрее переехать в свою квартиру, а также будут избавлены от самой грязной и затратной части мероприятия – самого ремонта. Вторые по-прежнему будут получать прибыль от роста строительной готовности жилого комплекса, а те из них, кто планирует в дальнейшем получать доход от сдачи в аренду – также избавят себя и от инвестиций в отделку. Понятно, что в выигрыше останутся и застройщики, сумевшие первыми предложить покупателям наиболее привлекательные по цене и качеству варианты. О том, поднимет ли это продажи, можно будет сказать уже осенью.

А вот тем частным инвесторам, которые уже вложились в квартиры в строящихся ЖК в 2014-2015 гг, складывающаяся ситуация вряд ли придется по вкусу. Ведь теперь при реализации своих лотов им придется конкурировать не только с застройщиками, которые дают покупателям все более серьезные дисконты в новых корпусах, но и с другими «частниками», купившими недвижимость уже в этом году не только с бОльшими скидками, но и с отделкой. Раньше у таких инвесторов всегда оставался вариант перехода на «вторичку», сделав ремонт после сдачи комплекса в эксплуатацию, что позволяло впоследствии продать недвижимость на 20-30% дороже, чем «в бетоне». Но после массового перехода девелоперов на реализацию новостроек с отделкой, шансов заработать остается все меньше.

При прочих равных потенциальному покупателю будет выгоднее приобрести полностью готовую к проживанию квартиру, которую застройщик обещает сдать через год, чем покупать в уже заселенной соседней новостройке жилье без отделки. Особенно на фоне широкого выбора ипотечных программ и рассрочек от девелопера. Конкурировать с застройщиком инвестору сейчас приходится только ценой, которая явно нивелирует прибыль, даже полученную с момента покупки лота на стадии котлована. Ну, а по мере достройки ЖК, стартовавших в 2015-2016 гг, объем такого предложения будет расти. По прогнозам  «ИРН-Консалтинг», до своего пикового значения он может дойти к 2018 году и составить до 70% от общего числа первичного рынка.

4_foto_2

 

Татьяна Рютина






вернуться к списку