Журнал инвестора

вернуться к списку

17.05.16

Современный комфорт-класс: низкие цены, закрытые от авто дворы и оригинальная архитектура

Как и любой сегмент современного рынка недвижимости, комфорт-класс в столице за последние полтора года изменился. В условиях жесточайшей конкуренции девелоперы привлекают покупателей не только скидками и мелкой «нарезкой», они стараются сделать проекты оригинальными и все более приближенными к бизнес-классу.


Основные тенденции нового комфорт-класса

Главный тренд, который сейчас определяет ситуацию на рынке жилья – это жесткая конкуренция застройщиков. В связи с этим в новых проектах, которые выводят на рынок девелоперы, продажи стартуют с изначальным дисконтом. «Также в погоне за клиентом застройщики делают скидки покупателям: в 92% проектов, выставленных сейчас на рынке в массовом сегменте, предлагаются дисконты, а их средний размер составляет 5,9%», - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

В свою очередь такая ценовая политика способствовала снижению цен. В период с января по апрель 2016 года, по данным «Метриум Групп», цена квадратного метра в новостройках массового сегмента снизилась на 4,8% и составила 143 445 рублей. При этом средний бюджет покупки однокомнатной квартиры (именно они являются самым распространенным предложением в массовом сегменте) составляет 6,3 млн, а минимальный – 2,6 млн рублей. Это беспрецедентно низкий уровень цен, для Москвы.

Как следствие, наметился рост спроса, вызванный стабилизацией валютных курсов, продлением программы субсидирования ипотечной ставки. По данным Росреестра, в I квартале 2016 число договоров долевого участия увеличилось на 23% по сравнению с 2014 годом, когда был зафиксирован последний рекорд. В связи со снижением «входного билета» на рынок Москвы, все большее число покупателей сегодня могут позволить себе приобрести квартиру в столице, тогда как раньше они рассматривали варианты в только в области.

Еще одна важная тенденция рынка – снижение метража квартир. Во многих проектах за заманчивым ценником скрывается довольно скромный размер «однушек» (от 16 до 25 кв. м.). Таким образом застройщики пытаются привлечь покупателей с небольшими бюджетами. Тем не менее, девелоперы ведут борьбу не только за уменьшение бюджетов и цен. Одновременно они пытаются привлечь покупателей повышением качества строительства, более оригинальными архитектурными концепциями, а также привлекательным дизайном общественных пространств.

При этом, по данным компании «НДВ-недвижимость», основной выбор покупателей, приобретающих квартиры комфорт-класса, в настоящий момент падает на лоты площадью более 75-80 кв. м, и здесь основным аргументом становится соотношение цены и качества. По сути, это стандарт с функциональной планировкой, пользующийся большим спросом в сегменте массового жилья. Наличие кухни площадью около 10 кв.м как раз является отличным аргументом в пользу подобной покупки. Согласно оценке «НДВ-Недвижимость», указанные варианты выбирают 45% покупателей. Семьи с необходимым бюджетом более охотно рассматривают квартиры комфорт-класса площадью свыше 80 кв.м (до 25% спроса).

«Сейчас сохраняются выгодные условия для покупателей квартир, поэтому самый ходовой вариант трехкомнатной квартиры можно приобрести по очень выгодной цене, - говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. – Например, при средней стоимости квадратного метра в Москве на уровне 205 тыс. рублей купить трехкомнатную квартиру площадью около 75 кв. м можно в районе 10 млн рублей. То есть, это примерно 130 000 рублей за кв.м. Практически все варианты предлагаются со скидкой, не говоря уже о снижении стоимости квадратного метра с учетом большой площади».

Заметим, что покупатели оценили усилия девелоперов, поэтому ситуация уже в ближайшее время может измениться. По данным инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet, рост объема предложения апартаментов в апреле был отмечен во всех сегментах за исключением комфорт-класса, где объем сократился на 3%. То есть в условиях растущего спроса и снижения предложения, цены в этом сегменте могут начать расти, несмотря на нестабильность экономической ситуации.

Самые оригинальные проекты

Специально для Стартпродаж.рф эксперты выделили наиболее интересные проекты, которые сейчас предлагаются покупателям в сегменте комфорт-класса. 

 

1. ЖК «Ривер Парк» - проект, который интересен своим расположением и концепцией. Этот жилой комплекс находится  одновременно на берегу реки и у парка. Главная фишка проекта – собственная 1,5 км набережная с площадками для отдыха и велодорожками. Кроме того, в «Ривер Парке» будет своя детская парусная школа, лодочная станция, а также эллинги, где можно будет хранить катера. Еще один прием, взятый из «бизнес-класса» - двор без машин,  придомовая территория ЖК приподнята над дорогой на три метра. Минимальная стоимость квадратного метра в этом комплексе составляет 157 560 рублей, а минимальный бюджет покупки – 5,4 млн рублей.

 2_foto_2_river_park

2. ЖК «Кварталы 21/19» - недавно стартовавший масштабный проект на юго-востоке Москвы. На участке площадью 19 га будет построено пять замкнутых кварталов – в общей сложности 21 жилой дом, а также множество социальных и коммерческих объектов (три детских сада, школа, рекреационная инфраструктура для детей). Из необычного для этого класса недвижимости - зеленый бульвар протяженностью 860 м, а также концепция «закрытый двор». Минимальная цена в «Кварталах 21/19» составляет 120 тыс., а минимальный бюджет покупки – 4,9 млн рублей.

 2_foto_3_kvartal21_19

3. ЖК «Эталон-Сити» в Бутово пытаются привлечь покупателей необычным архитектурным проектом. Каждый корпус будет иметь собственную визитную карточку – оформление в стиле зарубежных городов: Нью-Йорка, Монако, Барселоны и Чикаго. 31-этажные дома-башни «Токио» будут объединены стилобатом, в котором расположится стандартная инфраструктура, рядом с комплексом возводится фитнес-центр с бассейном, а внутренние дворы комплекса будут закрыты для проезда транспорта. На фасада ЖК будет создана огромная картина площадью 35 тыс. кв. м  по мотивам японской гравюры художника Кацусики Хокусая «Большая волна». Минимальная стоимость квадратного метра в данном проекте начинается от 88 тыс. рублей, а минимальный бюджет – от 4,5 млн рублей.  

 2_foto_4_talon_siti

4. Апарт-комплекс «Отражение», 9-этажное здание с подземной автостоянкой на 32 автомобиля, возводится на Шереметьевской улице, недалеко от ст. м  «Марьина Роща». Это не столь масштабный проект, как предыдущие, а основная его фишка – архитектура. Авторы проекта обыгрывают «зеркальную» тему: зеркала будут использованы в оформлении фасадов, входных групп, а также при обустройстве придомовой территории. Площадь апартаментов составит от 23,2 до 93,4 кв. м с возможностью объединения, а бюджет покупки начинается от 4,1 млн рублей.

 2_foto_5_otrazhenie

5. ЖК «Домашний» в Марьино тоже масштабный проект, первый проект квартальной застройки в этом районе - 15 домов переменной этажности и серьезный набор инфраструктуры. Его «фишками» также стали архитектура (архитектурную концепцию микрорайона разработала голландская студия MLA+), «двор без машин», собственный бульвар, а также близость набережной и парка 850-летия Москвы. Минимальная площадь студий – от 31 кв. м, минимальная цена квартиры – от 3,3 млн рублей.

2_foto_6_domashni

 

ТАБЛИЦА: Крупнейшие проекты комфорт-класса «старой» Москвы по проектируемой площади

ЖК

Класс

Общая площадь проекта, тыс. кв. м

Min бюджет предложения, млн руб.

Площадь с min бюджетом, кв. м

Общая площадь в предложении, тыс. кв. м

Средняя цена, тыс. руб./кв. м

ЖК «Город на реке Тушино 2018»

комфорт

1 552,8

6,3

39,6

27,7

164,2

ЖК «Символ»

бизнес и комфорт

1 500,0

4,4

27,0

50,0

175,4

мкрн. «Царицыно»

комфорт

1 100,0

4,5 (квартиры)

33,8

71,0

119,5

2,9 (апартаменты)

24,2

ЖК «Мир Митино»

эконом и комфорт

958,0

3,3

25,9

24,1

101,9

ЖК «Домашний»

комфорт

793,0

3,7

31,4

14,0

117,5

Жилой квартал SREDA

комфорт

785,0

4,3

26,2

23,8

151,8

ЖК «Мещерский лес»

комфорт

764,0

2,9

22,1

25,6

103,5

Источник: Инвестиционно-риэлторская компания Est-a-Tet

Источник фото: Capital Group, «Метриум Групп», «Эталон-Инвест», S.A.Ricci, ПСН

Татьяна Рютина






вернуться к списку