Журнал инвестора

вернуться к списку

06.03.17

Самые дорогие новостройки Москвы: тренды и перспективы

Как меняется рынок элитной недвижимости под воздействием кризиса, какие новые тренды наблюдают в этом сегменте риэлторы и каких премьер ожидать покупателям самого дорогого жилья в 2017 году.


В начале этого года внимание покупателей самых дорогих квартир было сосредоточено на комплексах, анонсированных девелоперами в 2016 году. По словам риэлторов, именно они «делали погоду» в продажах на первичном рынке премиальных новостроек в столице. Тем не менее, в лидеры по стоимости «квадрата» вышли проекты, начатые значительно раньше, в докризисное время, их цена повышалась по мере строительной готовности объекта и принятия застройщиком решения о выводе на рынок квартир с отделкой.

«Квадрат» по цене студии в Подмосковье

По словам Ильи Менжунова, директора департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», самым высокая стоимость квадратного метра в 1,95 млн рублей вполне сравнима с бюджетом покупки отдельной студии в ближнем Подмосковье. К супер-элитным, и, соответственно, самым дорогим эксперты компании отнесли пять премиальных новостроек: Knightsbridge Private park, дом «Рахманинов», клубный дом «Котельнический», «Кленовый DOM» и клубную резиденцию «Чистые пруды». Цены на «квадрат» в этих проектах начинаются от 1 648 000 рублей («Чистые пруды») и завершает список самых дорогих проектов столицы Knightsbridge Private park, где стоимость одного квадратного метра вплотную приближается к 2 млн рублей.

Кстати, посмотрите в базе новостроек  портала «Стартпродаж.рф», какую недвижимость можно купить на эту сумму в новостройках ближнего Подмосковья. Например, в «Пригороде Лесное» от компании «Самолет-Девелопмент» 1,8 млн рублей стоит студия площадью 24 кв. м

Но это не предел. В прошлом году на рынок было выведено несколько проектов класса de luxe, цены в которых бьют рекорды уже на старте продаж. Специалисты PENNY LANE REALTY обращают внимание на три объекта. Это комплекс «Полянка 44- Б. Полянка 44/2», часть зданий в котором – отреставрированные особняки, от застройщика «Телеком», цена «квадрата» в котором варьируется от 650 тыс. до 1 млн рублей, а стоимость лотов – от 11 до 48 млн рублей. Главной особенностью ценника этого проекта эксперты называют местоположение, а точнее близость к Кремлю. Еще один интересный проект этого сегмента – «Резиденция на Всеволжском» (Всеволжский переулок вл.5, застройщик «Лидер-инвест»). Цена квадратного метра 1-1,7 млн рублей, а цена лотов начинается на отметке в 140 млн рублей, и заканчивается на сумме в 302 млн рублей. Что, впрочем, не удивительно для клубного дома в самом центре. Чуть менее дорог по цене «квадрата», но не менее заметен на элитном рынке жилой комплекс «Малая Ордынка 19» от девелопера Sminex (стоимость 1 кв. м - 440-725 тыс. рублей,  лоты от 33 млн до 242 млн рублей).

Вячеслав Антропов, управляющий партнер Contact Real Estate, добавляет к этому списку «Дом на Хлебном» от группы ВТБ (Хлебный переулок, 19, цена «квадрата» 1070 000 рублей) и три объекта от компании Vesper: Cloud Nine (Большая Полянка, вл. 9, средневзвешенная цена кв. м – 1 млн рублей), Bunin (ул. Плющиха, д. 37, цена - 1105 000 руб./кв.м) и Nabokov (Курсовой пер., вл. 10/1, цена - 2050 000 руб./кв.м). Эксперты компании Tweed обращают внимание на проект «Царев Сад» от «Сбербанк-Капитал» (Софийская наб., 36/10, цена «квадрата» - 1-1,8 млн рублей, лота – от 100 млн до 1,6 млрд рублей). А специалисты Kalinka Group добавляют к списку наиболее дорогих объектов этого класса и Moss Apartments, о старте продаж в котором официально было объявлено уже в этом году. 

ТАБЛИЦА 1: Самые дорогие проекты, вышедшие на рынок в 2016 году*

Проект, адрес

Застройщик

Стоимость кв. м. мин/макс/сред.

Стоимость лота мин/макс.

Особенности проекта

Nabokov (Курсовой пер., д. 10/1)

Vesper

1 560 000р. – 3 120 000р.

Ср. 1 890 714р.

209 000 000р. – 1 559 000 000р.

Комплекс апартаментов построен в сердце Золотой Мили. Проект уже называют самым технологичным домом Москвы. Уникален его внешний облик, созданный при помощи особого способа кладки с использованием светлого юрского мрамора.

Все апартаменты продаются с отделкой. Над интерьерными решениями пентхауса работает французский дизайнер интерьеров Жан-Луи Денио.

Резиденция Тверская (Брестская 2-я ул., д.6)

КОВАКС

450 000р. – 1 600 000?

Ср. 656 512р.

13 000 000р.– 254 400 000р.

В современном комплексе 172 сервисных апартамента, в которых выполнены полная внутренняя отделка, меблировка.

В составе комплекса есть салон красоты, тренажерный зал, спа-комплекс с массажным кабинетом, детская игровая комната, переговорная, кинотеатр и сигарная. Атриум украшает 20-метровый водопад, вокруг которого в зеленой зоне расположен лобби-бар.

Moss Apartments

(Кривоколенный пер., д. 10, стр. 4)

Adwill

1 050 000р. – 1 425 000р.

Ср. 1 196 154р.

42 400 000р.– 223 400 000р.

MOSS Apartments — это 13 апартаментов в бывшем доходном доме Цыплаковых в историческом районе Москвы. На первых двух этажах размещается концептуальный бутик-отель, а апартаменты занимают 3-5 этажи. Во всех апартаментах выполнена отделка. Для удобстважителей предлагаются услуги консьержа, доставка еды из ресторана, заказ продуктов питания и других товаров, уборка апартаментов.

Bunin,

(Плющиха ул., д. 37)

Vesper

910 000р. – 1 350 000р.

Ср. 1 066 667р.

144 200 000? – 427 500 000?

Проект комплексной реконструкции исторического здания — бывшего доходного дома, возведенного в 1903 году по проекту петербургского архитектора Василия Шауба. Архитектурная концепция реновации здания в стиле неомодерн разработана бюро «Цимайло Ляшенко и партнеры».

Все квартиры в доме реализуются с отделкой.

Дом на Хлебном (Хлебный пер., д. 19)

ООО «Хлебный дом»

950 000р. – 1 250 000р.

Ср. 1 081 250р.

114 000 000р. – 151 200 000р.

Проект реконструкции бывшего доходного дома, памятник архитектуры, отреставрированный под жилье класса de luxe. В доме 16 квартир, сочетающих в себе роскошь и респектабельность аристократического особняка с сервисом и технологиями XXI века.

Источник: Kalinka Group

*По максимальной стоимости кв. метра

Тренды: элитные студии отделка под «ключ»

По словам риэлторов элитного жилья, рынок дорогих новостроек сильно изменился во время кризиса. С одной стороны количественное предложение дорогих новостроек выросло (это произошло за счет снижения конкуренции в этом сегменте в 2014-2015 гг., и, одновременного роста рентабельности). С другой стороны предложение изменилось качественно. «Застройщики стали предлагать объекты более высокого уровня по меньшим ценам, чем до кризиса, в результате чего спрос на самые дорогие новостройки в 2016 году даже вырос.  Прежде осторожные покупатели забыли про страхи перед кризисом, когда осознали, что им предлагаются более интересные предложения, чем были раньше», - отмечает агент отдела продаж квартир PENNY LANE REALTY Артем Протопопов.

Еще одним «кризисным трендом» стало уменьшение средней площади квартир. Застройщики стали даже вводить на рынок «однушки» там, где их изначально проектом не подразумевалось. По словам Ильи Менжунова, если 10 лет назад средняя площадь равнялась 175 кв.м, 5 лет назад – 160 кв.м, то сегодня – 142 кв.м. Отчасти эта тенденция, характерная для всего рынка новостроек, связана с кризисом: чем меньше объект, тем ниже его стоимость, а значит, его легче продать. В то же время изменился подход покупателей к подбору жилья – произошел уход от гигантомании, обозначился приоритет в пользу эффективных и полезных площадей. В принципе, данный тренд появился относительно давно, после кризиса 2008-2009 гг., когда покупатели стали выбирать жилье меньшей площади с более продуманной планировкой: без длинных коридоров, комнат неправильной формы и с узкими помещениями. «В начале 2000-х огромная квартира считалась признаком престижа и достатка, то сейчас даже в высокобюджетном сегменте клиенты предпочитают эффективную площадь, не желая переплачивать «за воздух»», - утверждает Илья Менжунов.

«Сейчас девелоперы двигаются в сторону маленьких однокомнатных квартир и студий, которых в последнее время появилось большое количество. Они не делают большие площади, а стараются в стадии проектирования заложить такую опцию, как квартира под объединение, что помогает продажам. Если люди хотят большую квартиру – они покупают две. Если нет – приобретаются два маленьких лота», рассказывает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED.

По ее словам, сегодня на рынке премиальных новостроек происходит уход от мегапроектов в сторону клубности, а если что-то масштабное и появляется, то это преподносится как комплекс особняков. Большую роль в девелоперских проектах играют интересные фишки, продуманность маркетингового образа, что позволяет дистанцироваться от конкурентов.

Кроме того, на рынок элитной недвижимости из бизнес-класса пришел такой новый формат, как евродвушки (кухня, объединенная с гостиной, + спальня) и евротрешки (кухня-гостиная + две спальни). «Раньше собственники сами переделывали жилое пространство под этот формат, но сталкивались с проблемами согласования. Видя их мучения, вероятно, девелоперы на сегодняшний день предусматривают такие планировочные решения в проектах. В результате покупатель может приобрести на 70 кв. м не двухкомнатную, а трехкомнатную квартиру, где может удачно разместиться, например, семья из трех человек. Это компактно и функционально», - отмечает Ирина Могилатова.

Одним из главных трендов прошлого года стал вывод на рынок проектов с отделкой. «Так, из ТОП-5 во всех объектах, кроме «Ордынка, 19», предлагаются квартиры и апартаменты с финишной отделкой. При этом три из пяти проектов – Nabokov, Bunin и «Дом на Хлебном» являются малоквартирными клубными домами (до 20 квартир)», - отмечает Вячеслав Антропов. С ним согласна и Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome. Она отмечает, что ранее такой продукт на рынке не предлагался, по крайней мере, это было в минимальном количестве.

«Считалось, что покупатели дорогой недвижимости всегда желают делать ремонт в приобретенных квартирах или апартаментах исключительно по своему вкусу. Сейчас же другой тренд – поскольку для существенной части покупателей приобретение дорогой недвижимости является далеко первой покупкой, то многие из них уже устали от ремонтов, - объясняет эксперт, - Если недвижимость приобретается для собственного проживания, то покупатели бы хотели въехать и жить с комфортом, лишь расставив мебель по своему вкусу, не испытывая постоянного дискомфорта от шума строительных работ и пыли в подъезде и лифтах». Для инвесторов такое предложение интересно тем, что после сдачи дома в эксплуатацию приобретенную недвижимость сразу же можно будет сдавать в аренду.

4_fotovtekst

Перспективы: не меньше, чем в прошлом году

По словам риэлторов, 2017 год будет не менее урожайным на новые проекты, так что потенциальным покупателям элитного жилья будет, из чего выбрать. «В 2017 году, по нашим оценкам, планируется к выходу около 15 проектов подобного уровня. Мы точно знаем о двух на Плющихе, двух на Остоженке, одном в Замоскворечье, одном на Патриарших, ожидаются и другие интересные проекты по всему ЦАО», - утверждает Вячеслав Антропов.

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, обращает внимание, что в числе премьер будет и  несколько проектов уровня de luxe, которые очень ждёт элитный рынок, где образовался дефицит предложения этого уровня. Покупателям будет из чего выбирать на Золотом острове, - здесь строится сразу несколько проектов. По ее словам, «Сбербанк Капитал» выведет на рынок МФК «Царев сад» на Софийской набережной, состоящий из нескольких особняков и вилл, подземного паркинга на 240 машиномест, коммерческих и торговых помещений. В проекте 68 апартаментов, в том числе – пентхаусы с террасами.

Апартаменты на Софийской набережной, также напротив кремлевских стен, строит «Трансинвестконсалтинг». В 8-этажном комплексе будет 196 апартаментов, в подземном паркинге - 197 машиномест, на первом этаже разместятся спортзал с бассейном и SPA, а также объекты коммерческой недвижимости. Два новых жилых комплекса представит рынку Vesper: один из них – на месте «Первой образцовой типографии» площадью 60 тыс. кв. метров, второй – ещё не анонсированный МФК в Хамовниках. В Замоскворечье к третьему кварталу 2017 года должен появиться МФК «Фабрика Марата». INSIGMA строит на территории в 18,6 тыс. кв. метров современный малоэтажный жилой квартал из 7 корпусов, в которых будет 60 квартир, торговые помещения и предприятия сферы обслуживания, а также подземная парковка на 150 машиномест. Проект клубного формата от Barkli строится на Большой Ордынке. Проектная декларация предусматривает 46 квартир с отделкой общей площадью 5,89 тыс. кв. метров в семиэтажном комплексе.

 

ТАБЛИЦА 2. Элитные проекты, выход которых запланирован на 2017 год

Участники проекта

Название

Округ

Адрес

Общая площадь, кв.м

Insigma

ORDYNKA

ЦАО

Малая Ордынка, 25

18 375

Корпорация «Баркли»

Barkli Gallery

ЦАО

Большая Ордынка, д.20/4,

11 320

         

State Development

«АртКвартал»

ЦАО

Большой Николоворобинский пер.

30 000

         

Insigma

Ordynka luxury residence

ЦАО

Малая Ордынка, 25

18 375

ALLIANCE CONSTRUCTION GROUP

Жилой дом на Погорельском переулке

ЦАО

Погорельский пер. д. 7 стр. 3

11 970

Источник: «Метриум Групп»






вернуться к списку