Журнал инвестора

вернуться к списку

09.09.16

Провальное лето элитных новостроек: цена «входного билета» снизилась на четверть, но продажи замедлились

Летний сезон показал, что рынок элитной недвижимости столицы необратимо изменился и перестал жить по классическим законам экономики. Несмотря на растущий спрос, премиальные новостройки продолжали дешеветь, а «входной билет» всего лишь за год потерял в цене четверть. Тем временем девелоперы приостановили вывод на рынок новых проектов.


Цены: снижение по всем фронтам

По данным компании «Метриум Групп», за последние несколько лет недвижимость в элитных новостройках еще никогда не была столь доступной для состоятельных покупателей, как сейчас. По итогам 1 полугодия 2016 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке элитного жилья Москвы составила 674,6 тыс. руб., что на 11,7% меньше относительно конца 2015 года в рублевом эквиваленте и на 6,4% – в долларовом.

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», наибольшее снижение среднего бюджета покупки за последний год продемонстрировали трехкомнатные и многокомнатные квартиры. Если в середине 2015 года трехкомнатные квартиры, в среднем, стоили 90,7 млн руб., то в конце 1 полугодия этого года – уже 83,7 млн руб. Таким образом, необходимый бюджет для их покупки уменьшился почти на 8%. Многокомнатные квартиры подешевели с 210,2 млн руб. до 179,3 млн руб. или почти на 15%.  Средняя стоимость однокомнатных квартир сократилась с 38,3 млн руб. до 35,5 млн руб. или на 7%. И только двухкомнатные квартиры за год подорожали более, чем на 10 млн руб. – с 51,5 млн руб. до 61,9 млн руб.      

«Входной билета»: на минимуме

Размер «входного билета» на первичный рынок элитной недвижимости достиг минимальных значений за последние несколько лет. С конца 1 полугодия 2015 года до конца 1 полугодия 2016 года стоимость самой дешевой элитной квартиры сократилась на 26,5% - с 18,1 млн руб. до 13,3 млн руб. Еще 2,5 года назад, обладая таким бюджетом в долларовом эквиваленте ($202 тыс.), можно было рассчитывать только на приобретение однокомнатной или небольшой двухкомнатной квартиры эконом-класса.

Сокращение размера «входного билета» произошла благодаря появлению в дорогих новостройках компактных лотов. Также как и на рынке массового жилья, в элитном сегменте сформировалась тенденция уменьшения площадей квартир.  По данным «Метриум Групп», в настоящее время в 13 из 43 или 30,2% элитных жилых новостроек предлагаются квартиры площадью до 60 кв. м. В конце 1 полугодия 2015 года доля таких проектов была в 1,7 раз меньше и составляла 17,4%.

Площадь самой маленькой однокомнатной квартиры, представленной в настоящее время на первичном рынке элитного жилья, составляет 37 кв. м. Тогда как в середине 2015 года минимальная площадь элитной «однушки» составляла 57,3 кв. м. 

Девелоперы затаились: 1 новый проект с начала года

В 2016 году девелоперы элитной недвижимости приостановили запуск новых проектов. В 1 полугодии не началось строительство ни одного ЖК. Объем предложения в этом году пополнился только лотами в новых очередях проектов, строительство которых было начато ранее: в двух комплексах ЖК «Воробьев Дом» и четырех клубных домах в ЖК «Садовые кварталы». Для сравнения: за аналогичный период 2014 и 2015 года на первичной рынок элитной недвижимости вышло по 5 проектов. «Возможно, во второй половине этого года мы еще увидим начало строительства новых элитных домов, – говорит Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп». – Однако достичь показателей прежних лет в этом году вряд ли удастся, когда по итогам 2014 года на рынок вышло 13, а по итогам 2015 года – 8 новых проектов.

 

«До конца года мы ждём порядка 5-6 новых комплексов, а начало августа было отмечено выходом ЖК «Реномэ» (ул. Новослободская, 24, Тверской район), потенциального успешного проекта с хорошими ценами и функциональными планировочными решениями», - надеется Денис Попов, управляющий партнёр Contact Real Estate. В свою очередь Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России, отмечает, что несмотря на относительно низкую активность покупателей, строительные работы на площадках велись довольно динамично. «На начальном этапе строительства (котлован, работы нулевого цикла и возведение первых этажей) к концу лета находится только 5 проектов из 44, где ведется реализация. При этом до конца года мы ожидаем ввода в эксплуатацию 9 жилых комплексов… » - утверждает эксперт. 

9_foto_2_ZHKRenom

Ликвидных предложений все меньше

В настоящее время на первичном рынке элитного жилья Москвы, по данным «Метриум Групп», представлено 1,3 тыс. шт. квартир в 43 проектах. В 12 или 27,9% элитных жилых комплексов подавляющее число лотов уже реализованы, в продаже в них осталось по 1-5 квартир. Рост спроса в 1 полугодии 2016 года и отсутствие новых проектов постепенно приводят к вымыванию ликвидных предложений.

 

«Дефицита элитного жилья на столичном рынке пока нет, – комментирует Илья Менжунов. – Существующего объема предложения при сохранении текущего уровня спроса может хватить еще на 2-2,5 года. Однако при условии долгого отсутствия новых масштабных проектов, подходящее жилье будет находить все сложнее. Некоторые представленные в продаже квартиры уже не соответствуют требованиям большей части покупателей, например, из-за чрезмерной площади. Кроме того, жилье далеко не во всех проектах в силу различных причин пользуется спросом. Более 65% квартир из числа проданных с начала года находятся в семи самых популярных комплексах».   

Провальное лето 2016

По наблюдениям Contact Real Estate, самым провальным месяцем этого года стал июль. По отношению к аналогичному периоду 2015 года количество сделок в июле 2016 года сократилось на 26%. Таким образом, за текущий период было реализовано 26 объектов против 35. За весь 2016 год июль - один из самых худших месяцев по количеству сделок, меньший показатель был отмечен лишь в январе 2016 года. Больше всего просели Хамовники и Замоскворечье, традиционно наиболее популярные и пользующиеся спросом районы.

На 20% сократилось количество сделок, заключенных этим летом с премиальными новостройками Москвы, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По оценкам аналитиков Savills за 3 летних месяца (с начала июня) было приобретено всего 93 квартиры. Это – худший результат с 2012 года. При этом, в течение летних месяцев покупатели отдавали предпочтение небольшим функциональным квартирам. Самыми востребованными в течение летних месяцев стали лоты в проектах «Садовые Кварталы», «Современник» и «Резиденции МОНЭ». В большинстве случаев выбор был сделан в пользу квартир площадью до 100 кв.м, либо чуть большей площади (100-150 кв.м) – суммарно на этот диапазон площадей пришлось около 87% всех летних сделок.

Как следствие, популярностью пользовались квартиры и апартаменты в небольшом по меркам элитного жилья диапазоне стоимости – от 500 тыс. до 1 млн долл. США – это три из каждых четырех сделок. Более дорогие покупки совершались намного реже – в бюджете от 3 млн долл. США было заключено лишь 4% всех сделок.

«Стартпродаж.рф»






вернуться к списку