Журнал инвестора

вернуться к списку

07.04.17

Премьеры марта: новостройки для жизни, а не для заработка

В марте застройщики пытались наверстать упущенное из-за новых требований 214-ФЗ, и вывели на рынок московского региона 15 проектов. Тем не менее, эксперты считают, что большинство новинок этого месяца больше подойдут для жизни, и вряд ли позволят покупателям получить достойный доход, во всяком случае, в ближайшей перспективе.


В отличие от февраля, март оказался более «урожайным» с точки зрения открытия продаж в новых проектах. Всего застройщики московского региона вывели на рынок 15 проектов: семь в области, и восемь – в столице (см. таблицу). Эксперты рынка недвижимости считают, что большинство премьер будет интересно покупателям, приобретающим квартиры для себя, а не с инвестиционной целью.

 

О том, какие проекты были выведены в прошлом месяце – читайте на Стартпродаж.рф 

Москва: три премьеры от городского застройщика

Итак, из московских новинок, т.е. комплексов, расположенных в старых границах столицы, большинство объектов эксперты относят к классу «комфорт», один – к «эконом»-классу, два – к «бизнес» и один к элитному. Три ЖК из восьми – от городского застройщика КП УГС, возводящего недвижимость на бюджетные деньги, и продающего уже готовые квартиры на аукционе, что, в общем-то, может быть интересно инвесторам, однако только тем, кто уже работал по этой схеме.

 

Цены на столичные премьеры начинаются от 3,5 млн руб. (по данным компании «Бэст-Новострой», столько стоит студия в ЖК SHIROKAYA) и завершаются на верхней отметке в 183,8 млн руб. за элитную квартиру в клубном доме «Большой Козихинский пер., 13-15». «Этот проект вряд ли подходит именно для инвесторов, поскольку сроки выхода из проекта могут быть непредсказуемыми, впрочем, как и рост стоимости квадратного метра», - отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

 

По словам ведущего аналитика ЦИАН Александра Пыпина, в Москве наиболее интересен проект «Нормандия», однако стартовые цены «не вызывают восторга». «Бюджет покупки в этом ЖК начинается от 5,6 млн руб. Это далеко не самый доступный ценник, на первичном рынке недвижимости есть несколько проектов, которые также находятся на низкой стадии строительной готовности, но при этом имеют более интересную стоимость», - утверждает и Мария Литинецкая.

 

Однако, по словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, у этого ЖК есть и свои преимущества. Во-первых, это проект массовой застройки (будут выводить несколько корпусов, в том числе и с апартаментами) от надежного и крупного девелопера «Эталон-Инвест». Во-вторых, в проекте предусмотрены собственный детский сад и школа, что повышает привлекательность новостройки. В-третьих, комплекс расположен в экологически чистом районе, в пешей доступности от «Долины реки Яуза», что будет интересно молодым семьям с детьми.

 1_foto_normandiia

ЖК «Нормандия» от «Эталон-Инвест»

 

По словам Марии Литинецкой, второй проект бизнес-класса – Shirokaya уже сдан, а значит рассчитывать на рост цен по мере увеличения стадии строительной готовности не стоит. «Этот проект изначально не предназначался для жилья и его непрактичность и неуклюжесть учтена в цене. Заработать вряд ли получится», - соглашается Александр Пыпин.

 1_foto_shirokaia

Shirokaya уже сдан в эксплуатацию

 

Из новинок от КП УГС «Дом на Калитниковской» расположен на окраине ЦАО, этот проект отличает специфическое местоположение без видимых перспектив улучшения окружающей среды. «Купить по начальной цене может быть интересно, но сильный торг не имеет смысла», - уверен Александр Пыпин.

 

По его словам, для инвестиций больше подходит  «Дмитровский, 4» –  однако конечная цена по итогам аукциона может удивить участников торгов, да и предложений там немного. «Доход будет зависеть от удачи на аукционе, так как за счет роста цены по мере строительства заработать нельзя - уже все построено», - предостерегает эксперт.

 

1_foto_dmitrovski4«Дмитровский, 4» от КП УГС

 

Клубный дом «Концепт Хаус»  - одна из самых дорогая из мартовских новинок, так как находится в ЗАО. В доме уже возведена коробка, и, по мнению аналитиков, к моменту сдачи за 1-1,5 года цена может подрасти на 20%, поэтому объект вполне подходит для инвестиций с оглядкой на аналоги – «Гришина 16» и «Вересаева 11». 

1_foto_kontsepthaus

Клубный дом «Концепт House»

Одна из ярких тенденций марта – рост стоимости квадратного метра. По данным «Метриум Групп», средняя цена «квадрата» в массовом сегменте в марте составила 148 455 рублей, что на 2,6% выше, чем по итогам февраля 2017 года и на 2,5% выше, чем в марте 2016 года. За весь первый квартал 2017 года рост составил 1,1%. «Рост цен в марте связан не с прямым повышением стоимости в проектах, а с изменение структуры предложения. «Один из крупнейших столичных девелоперов снял существенный объем лотов в нескольких проектах. Из продажи были выведены квартиры в корпусах на начальной стадии строительной готовности по наиболее низким ценам, что и привело к росту средней стоимости «квадрата», - объясняет Мария Литинецкая.

 

Кроме того, март был отмечен новым рекордом – количество зарегистрированных договоров долевого участия достигло отметки в 5418 единиц. Столь высокая покупательская активность во многом связана с отложенным спросом. Напомним, после снижения ипотечной ставки Сбербанком и ВТБ24, клиенты стали отказываться от сделок, чтобы получить ипотеку под новые выгодные проценты. Именно поэтому часть февральских сделок перешла на март. Кроме того, весна – традиционный период для оживления рынка, что тоже нашло отражение в официальной статистике.

Более подробно о том, как менялось в марте число зарегистрированных ДДУ – читайте на Стартпродаж.рф 

Область: интересные варианты на северо-западе 

Семь новостроек, вышедших на областной первичный рынок, кажутся экспертам более заслуживающим внимания инвесторов. стартовавшие в среднем поясе области (Звенигород, Дедовск) проекты возводятся застройщиками, умеющими строить и достраивать при низкой цене продажи, однако рынок этого пояса сильно отличается от московского по контингенту покупателей и сильно пострадал в кризис.

Проект «Лесобережный» - проект бизнес-класса от крупного застройщика Urban Group –  отличает высокий уровень стартовых цен с максимальной индивидуализацией предложения за счет разнообразия планировок. По мнению Александра Пыпина, такая концепция больше подходит конечному покупателю, чем инвестору. В свою очередь Наталья Шаталина предполагает, что по мере увеличения строительной готовности застройщик будет значительно повышать цены, и это, безусловно, интересно потенциальным покупателям. «Это среднеэтажный жилой комплекс, расположенный на престижном направлении, всего в 10 км по Новорижскому шоссе. От комплекса будет идти дорога с собственным выездом на шоссе, что позволит за короткое время добраться до столицы, тому же проект расположен в лесистой местности, что только добавляет привлекательности», - утверждает эксперт.

1_foto_lesoberezhn

«Лесобережный» от Urban Group

По словам Александра Пыпина, «Лесная корона» – проект-загадка, «восставший из пепла многолетний долгострой с устаревшими планировками - за ним интересно наблюдать со стороны, но пока весьма рискованно становиться участником». 

Наиболее интересен, по общему мнению спикеров, проект «Митино-Парк», с понятной концепцией и крупнейшим застройщиком, который возводится на границе района Митино. Несмотря на то, что юридически он расположится в Московской области,  до метро тут совсем недалеко. Впрочем, при выборе квартиры и типе планировки эксперты рекомендуют учесть конкуренцию с ЖК «Мир Митино» и «Митино Экопарк», чтобы в будущем инвестиционный лот пользовался спросом.

 

1_foto_mitinopark

ФОТО: «Митино-Парк» от ГК «ПИК»

 

И о тенденциях первого квартала

1_foto_sapor

Юлия Сапор, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet

На фоне вступления в силу изменений №214-ФЗ в отношении требований к застройщикам, в I квартале 2017 года предложение пополнялось новыми объемами, в основном за счет вывода новых очередей и корпусов в уже строящихся проектах.

Результаты борьбы за лидирующее положение между сегментами бизнес и комфорт завершились в пользу бизнес-класса. Данные сегменты можно по праву назвать лидерами по представленности на первичном рынке Москвы, решающую роль сыграли высокие темпы вымывания предложения в массовом сегменте. Бизнес-класс подводит итог квартала с показателем 41,7% от общего объема предложения.

Тенденция сокращения доли предложения в формате апартаментов продолжает развиваться (с 23% до 20,6%) ввиду активного пополнения предложения с квартирами. Также после некоторого замедления темпов выхода новых проектов в высоких ценовых сегментах годом ранее, в I квартале 2017 года на рынок вышло 5 проектов в элитном и премиум-классе. Объем предложения на первичном рынке жилой недвижимости Москвы составил 43,1 тысячи лотов в 637 корпусах, суммарной площадью предложения 3,0 млн кв. м. Доля апартаментов составляет 20,6% от общего объема предложения.

В продажу в I квартале 2017 года поступил значительный объем нового предложения – порядка 275,3 тыс. кв. м (44 корпуса), тем не менее, на 5,8% ниже, чем в предыдущем периоде. Новый объем предложения на 32% состоит из предложения сегмента «Комфорт», доля бизнес-класса в новом объеме равна 29%, экономкласса – 20%, на новые объемы премиум и элитного сегментов пришлось 10% и 9% соответственно.

 

ТАБЛИЦА: Новые проекты московского региона, вышедшие в продажу в марте 2017 года

ЖК

Застройщик

Локация

Класс

Мин цена лота

Мин цена кв. м/руб.

Мин площадь, кв. м

«Лесная корона»

«Скайград»

Московская область, Королёв, мкр-н Юбилейный, ул. Тихонравова, д. 29

Эконом

2,1 млн руб.

50 000

39,5

«Лесобережный»

Urban Group

Московская область, Красногорский район, с/п Ильинское, вблизи с. Николо-Урюпино

Бизнес

1,97 млн руб.

73 746

19,5

«Митино Парк»

ГК ПИК

Московская область,  Красногорский район, коммунальная зона «Красногорск-Митино»

Комфорт

2,9-3,3* млн руб.

92 900

20,9

«Нахабинский»

«Стройпромавтоматика»

Московская область, Звенигород

Эконом

2,1 млн руб.

51 356

41

«Николая Курочкина 1»

«Ойкумена»

Московская область, Истринский район, г.  Дедовск

Эконом

3,6 млн руб.

53 869

48

«Солнечный-2017»

 ИП Капустин А. Е.

Московская область, Раменский район, п. Дубки

Эконом

1,5 млн руб.

38 000

35

«Новогиреевский»

ФСК «Лидер»

Балашиха, Железнодорожный р-н, Западная коммунальная зона, шоссе Энтузиастов

Комфорт

2,8 млн руб.

70 600

31,3

«На Калитниковской»

КП УГС

Москва, ЦАО, ул. Б. Калитниковская, 42А

Комфорт

6,6 млн руб.

170 710

36,3

«Мой адрес на Дмитровском, 4»/ «Дмитровский 4»

КП УГС

Москва, САО Дмитровский проезд, д. 4, корп. 2

Бизнес/комфорт*

8, 8 млн руб.

159 087

54,4

«Мой адрес на Амурской, 54»/ «Амурская, 54»

КП УГС

Москва, ВАО, ул. Амурская, д. 54

Эконом

6 млн руб.

113 000

54,4

«Широкая Грин Парк»/Shirokaya

Patek

Москва, СВАО, Широкая улица, д. 30

Бизнес

3,5-5,1* млн руб.

109 250

26,8

«Нормандия»

«Эталон Инвест»

Москва, СВАО, ул. Тайнинская, вл. 9

Комфорт

5,6-5,9 млн руб. 

145 145

35,3

«Орехово-Борисово»

«РГ-Девелопмент»

Москва, ЮАО, Генерала Белова ул., вл. 28

Комфорт

4,6 млн руб.

114 000

38

«Концепт Хаус»/ «Концепт House»

«Концепт Инвест»

Москва, ЗАО, Багрицкого, 10, корп. 3, стр. 2, 3

Бизнес

8 млн руб.

230 000

28,2

«Большой Козихинский пер., 13-15»

«Инвестстройком»

Москва, ЦАО, Большой Козихинский пер., 13-15

Элит

183,8 млн руб.

1 179 000

131,1

 

Источник: Стартпродаж.рф по данным ЦИАН, «Миэль-Новостройки», «БЕСТ-Новострой», «Метриум Групп», Est-a-Tet  

 

* Если мнение экспертов по классу объектов или стоимости кв. м/минимальной цены лота не совпадают, то Стартпродаж.рф приводит обе версии

Татьяна Рютина






вернуться к списку