Журнал инвестора

вернуться к списку

02.02.17

Премьеры января: самые привлекательные для инвесторов старты продаж

Самые привлекательные условия девелоперы обычно предоставляют на старте продаж, поэтому каждый месяц редакция будет публиковать обзор премьер, а также комментарии экспертов о том, какие из проектов могут представлять наибольший интерес для частных инвесторов.


Январь выдался не очень урожайным для старта новых проектов. Всего в московском регионе – в столице и городах ближнего круга Подмосковья - на рынок вышли 17 новостроек (см. таблицу). Эксперты объясняют этот факт не столько предпраздничной суетой и длинными каникулами, сколько законодательными изменениями. «Застройщики сейчас активно занимаются оформлением документов по новым правилам», - отмечает ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. По его словам, в премьеры этого месяца попадают и объекты, которые были заявлены в конце декабря прошлого года, однако «прайс-листы по ним появились только в январе».

Январские старты продаж демонстрируют существующий тренд на снижение объема предложения в ближнем Подмосковье при одновременном росте в столице: из 17 проектов только три анонсированы в области. В соревновании «квартиры VS апартаменты» в Москве, как и в прошлом году, продолжают побеждать квартиры. В премьерах января – 11 ЖК с квартирами, и только три – с апартаментами.

По сегментам новые московские комплексы распределились достаточно традиционно: два проекта эконом-класса в столичной – но глубоко «заМКАДной» - Некрасовке, четыре ЖК риэлторы отнесли к сегменту комфорт-класса, столько же – к бизнес-классу. Еще по двум проектам эксперты не смогли прийти к консенсусу (в некоторых комментариях «Дом в Кусково» и «Пресненский Вал 21» указаны как «комфорт», а в других – «бизнес»). Помимо этого, в январе были заявлены два элитных комплекса, и один проект в сегменте премиум-класс.

Как отмечает Пыпин, в прошлом месяце продажи новых корпусов стартовали в Москве в жилых комплексах «Невский», «Северный», «АФИ Резиденс», «Ривер Парк» (корпус с апартаментами), «Поколение» в новой Москве – в ЖК «Новая Звезда» и «Испанские кварталы», а в Московской области – в ЖК «Афродита-2», «Новое Пушкино», «Ривер Парк» (г. Королев), «Видный город», «Пригород Лесное» и «Новая Развилка».

Мнения экспертов о том, какие из премьер января могут представлять максимальный интерес для покупателей недвижимости и частных инвесторов, традиционно разделились, поэтому редакция портала Стартпродаж.рф  приняла решение дать слово каждому из спикеров. Надеемся, что это позволит нашим читателям сделать собственные выводы.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

6_foto_litinetskaia

На рынок первичной недвижимости в Москве вышел уникальный объект, который однозначно имеет огромный инвестиционный потенциал. Это проект премиум-класса «Нескучный Home & SPA»  общей площадью 190 тыс. кв. м, расположенный в Донском районе. Этот жилой комплекс станет первым в портфеле новой девелоперской компании Максима Блажко [один из основателей и бывших совладельцев компании «Донстрой» - ред. ] GORN Development. Известно, что сумма инвестиций в реализацию проекта составит 25 млрд рублей.

ЖК «Нескучный Home & SPA» – это пять небоскребов по 70–90 этажей. Его «фишкой» станет уникальный набор инфраструктуры. Однако самое главное в том, что минимальный бюджет покупки в «Нескучный Home & SPA» начинается от 9,9 млн рублей за 54 кв. м, а стоимость квадратного метра – от 183 600 рублей, что можно назвать редким предложением. Для сравнения – средняя цена квадрата на первичном рынке элитного сегмента составляет 680 110 рублей. С учетом уникальной для столицы концепции, наличия сверхсовременной инфраструктуры, сложившегося городского окружения данный объект однозначно принесет высокую доходность инвестору.

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина:

6_foto_shatalina

Среди новых проектов в Москве следует обратить внимание на жилой комплекс комфорт-класса «Михайлова, 31» надежного застройщика «Инград». Отдельно стоит отметить, что транспортная доступность данного комплекса в перспективе улучшится в связи с открытием новых станций метро Кожуховской линии. Сейчас ближайшая к проекту станция – «Рязанский проспект» (около 1,5 км пешком). После открытия «Улица Окская» и «Стахановская» проект будет находиться примерно в 800 метрах от каждой из них. Следовательно, у данного комплекса есть несколько параметров, которые будут способствовать интересу со стороны покупателей и росту стоимости. На данный момент минимальная стоимость квартиры составляет 4,2 млн рублей.

Еще один проект, на который стоит обратить внимание, – это жилой комплекс бизнес-класса «Пресненский вал, 21». Проект выведен в продажу уже на высокой стадии готовности, сейчас возводятся верхние этажи. У проекта надежный застройщик – ГК ПИК. К тому же учитывая расположение (ЦАО) и классовость проекта квартиры предлагаются по вполне доступным ценам. Минимальная стоимость квартиры составляет всего 4,8 млн рублей. Из минусов стоит отметить соседство с железнодорожной станцией «Москва-Товарная».

Также отметим, что среди вышедших в январе проектов только один премиум-класса – «Нескучный Home&Spa» и один проект с апартаментами – Loftec. Старт продаж еще одного проекта был начат 29 декабря 2016 года, поэтому его тоже имеет смысл упомянуть. Это проект комфорт-класса «Римского-Корсакова, 11» от ГК ПИК, расположенный в СВАО в двух остановках от станции метро «Отрадное». Стоимость студии начинается от 3,4 млн руб., а минимальная стоимость квадратного метра составляет 112,8 тыс. руб.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

6_foto_dobrohotova

С точки зрения конкурентного окружения и особенностей локации выделяется проект «Софийский»: в ближайших конкурентах только два объекта на Балчуге, из плюсов – непосредственная близость к Кремлю и набережной Москвы-реки. Из минусов – достаточно высокий порог входа в проект (от 17,5 млн руб.), однако ценообразование в ближайших проектах показывает хороший потенциал к дальнейшему росту стоимости.

У проекта с квартирами на Римского-Корсакова на первичном рынке в конкурентах только 2 апарт-комплекса, поэтому новые квартиры с ценой от 3,1 млн руб. здесь могут быть востребованы, несмотря на транспортную удаленность от метро.

У нового проекта с апартаментами на Пресне больше всего конкурентов – как среди апарт-комплексов, так и среди ЖК (8 объектов в ближайшем окружении). Однако стартовые цены (от 5,3 млн руб.) выглядят привлекательно с учетом расположения на территории ЦАО и того факта, что в уже имеющихся поблизости новостройках самые дешевые лоты уже раскуплены.

Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН:

6_foto_ppin

 

Наиболее надежными выглядят вложения в проекты точечной застройки от компании «Лидер-инвест» – небольшой масштаб объектов позволяет рассчитывать, что они будут реализованы и построены в короткий  срок, а квартиры после сдачи будут пользоваться спросом на локальном рынке. Вложения в масштабные проекты – такие как в Некрасовке или в высотные проекты «Центр-Сити» и «Нескучный Home&Spa» выглядят не столь предпочтительными – в первом случае продать квартиру будет сложно из-за затоваривания локального рынка, а во втором – сдачи высотных проектов можно ждать до 2020 года и дольше. При этом ценовая политика в ЖК «Центр-Сити» выглядит более привлекательной для инвесторов, так как цены на старте ниже, чем у конкурента в «Нескучный Home&Spa».  

ТАБЛИЦА: Старт продаж ЖК в Московском регионе в январе 2017 года

Название

Регион, округ

Адрес

Застройщик

Объект

Сегмент*

Мин цена кв.м, руб.*

Мин бюджет, млн руб.*

«Дом на Вешняковской»

г. Москва, ВАО

ул. Вешняковская, д. 18

«Лидер-Инвест»

квартиры

комфорт

160 500

6,4

«Михайлова 31»

г. Москва, ЮВАО

ул. Михайлова, вл.31

INGRAD

квартиры

комфорт

120750/

128 500

4,2

«Дом в Кусково»

г. Москва, ВАО

ул. Вешняковская, д. 10

«Лидер-Инвест»

квартиры

бизнес/

комфорт

144 400

5,3

«Центр-Сити» 

г. Москва, ЦАО

Шмитовский проезд, вл. 39

«Жилой квартал Сити» (совместный проект ГК «Кортрос» и ГК Capital Group) 

квартиры                             

бизнес

166 200

5,9

«Нескучный Home & SPA»

 

г. Москва, ЮАО

5-й Донской проезд, вл. 21 и вл. 21 корп. 6

Gorn Development

квартиры

премиум

183 600

9,9

The Mostman

г. Москва, ЦАО

ул. Большая Андроньевская, вл. 7/14

ООО «Инвест Проект»

квартиры

элит

закрытые продажи

«Пресненский Вал 21»

г. Москва, ЦАО

Пресненский вал, вл. 21

ГК ПИК

апартаменты

комфорт/

бизнес

165 900

4,8/5,3

«Дом на Сходненской»

г. Москва, СЗАО

Фабрициуса 18 стр.1

                              «Лидер-Инвест»                            

квартиры

комфорт

160 000

6,8

«Римского-Корсакова 11»

г. Москва, СВАО

Высоковольтный проезд, к. 1-2

ГК ПИК

квартиры

комфорт

112 800

3,2

Loftec

г. Москва, ЦАО

ул. Нижняя Красносельская, 35, стр. 49

Coldy

апартаменты

бизнес

227 800

14,4

ЖК «Свой»

г. Москва, ЗАО

ул. Гродненская, вл. 5А

               АО «Рапид» («Магистрат»)  

квартиры

бизнес

167 475

7,4

«Софийский»

г. Москва, ЦАО

Софийская набережная, д. 34, стр. 4

ВТБ

апартаменты

элит

394 571

17,5

«Некрасовка - квартал 13»

г. Москва, ЮВАО

               мкр. Некрасовка, кв. 13         

 

квартиры

эконом

84 280  

3,8

«Некрасовка - квартал 6»

г. Москва, ЮВАО

мкр. Некрасовка, кв. квартал 6    

ДСК-1

квартиры

эконом

84 280

3,8

«Юбилейный»

Московская область, г. Реутов

мкр. 9А, ул. Академика Челомея

ООО СК ПСТ

квартиры

эконом

80 000

2,4

«Каскад Парк»

Московская область, Подольский район, Симферопольское ш., 19 км от МКАД                

Подольский район, сельское поселение Лаговское                                                      

«KASKAD Недвижимость»

квартиры

эконом

71 176

2,5

«Солнечный»

Московская область, г. Жуковский

мкрн 5А., д.5-5А

ЮИТ ВДСК

квартиры

эконом

75 000

2,3

Источник: Стартпродаж.рф по данным ЦИАН; «Метриум Групп»; «БЕСТ-Новострой»; «МИЭЛЬ-Новостройки»

* Если мнение экспертов по классу объектов или стоимости кв. м/минимальной цены лота не совпадают, то Стартпродаж.рф приводит обе версии 

Татьяна Рютина






вернуться к списку