Журнал инвестора

вернуться к списку

12.04.16

Опасные лофты: что происходит в Москве с сегментом самого креативного жилья

За последний год из двух десятков лофт-проектов, лоты в которых предлагались покупателям, на рынке осталась половина. При этом официально продажи завершены в трех комплексах, остальные восемь объектов заморожены. За это время застройщики анонсировали всего две новинки. Так что же происходит сейчас в этом сегменте, столь полюбившимся за последние годы как покупателям, так и девелоперам?


 

Креативная недвижимость: от рассвета до заката

Первые лофт-проекты появились в Москве сравнительно недавно, в середине нулевых, несмотря на популярность этого формата в Европе и Америке. Сперва столичные девелоперы реконструировали в  этом стиле офисные здания, но постепенно перешли к жилью. Учитывая, что участков под застройку с каждым годом становилось все меньше, а городские власти взяли курс на перепрофилирование промзон, то со временем сформировался и отдельный сегмент. В первую очередь застройщики начали переделывать под лофты промышленные здания, расположенные в центральной части города, которые нельзя было снести из-за их исторической ценности, так что изначально цены на такие апартаменты были достаточно высоки. Но постепенно появились и более доступные варианты, твердый бизнес-класс, расположенные, конечно, не напротив Кремля, но в пределах третьего транспортного кольца. Ну, и наконец, лофт-проекты стали возводить и на городских окраинах, уже по вполне бюджетному прайсу. 

Число желающих приобрести необычную недвижимость  – в старых зданиях с мощными стенами, высокими потолками и панорамным остеклением – становилось все больше. Сперва покупатели только присматривались к этому формату,  но по мере роста в столице числа проектов с апартаментами, а не квартирами, все чаще делали выбор в пользу лофтов. В 2011-2012 годы объем предложения резко вырос, на рынок вышло сразу несколько новых комплексов, и в начале прошлого года в активной продаже находилось более двух десятков объектов. В этот момент риэлторы называли лофты наиболее актуальным и модным форматом и планировали рост числа проектов, хотя уже было понятно, что кризис набирает обороты. 

Среди рисков, с которыми приходилось мириться покупателям, стал юридический статус такой недвижимости. Ведь лофты - нежилые помещения, которые облагаются более высоким налогом на имущество, чем квартиры в жилом фонде. Второй сдерживающий фактор, серьезно влиявший на развитие формата – это схема продажи. Обычно на здание, в котором проводилась реновация, имеется единое свидетельство о праве собственности, а вот получить отдельное свидетельство на каждый лофт – и, соответственно, переоформить его на покупателя –  девелопер мог лишь по завершению реконструкции. Именно поэтому, по словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», покупатель сперва подписывал предварительный договор купли-продажи, и лишь по окончанию процесса мог заключить основной договор. Если до кризиса такие схемы отпугивали лишь самых осторожных, то в моменты экономической нестабильности желающих рисковать деньгами стало значительно меньше.

Третьим фактором, повлиявшим на привлекательность формата, оказалось отсутствие дешевой ипотеки. На фоне начавшихся потрясений девелоперам стало все сложнее привлекать банковское финансирование, а программа субсидирования ипотечной ставки, обеспечивавшая застройщикам жилой недвижимости в течение последнего года приток клиентов, на апартаменты не распространялась. В итоге покупатели самой креативной недвижимости предпочли более безопасные жилые проекты, а продажи лофтов упали.

Кризисная волна

«Первой ласточкой», наглядно продемонстрировавшей, что в сегменте начался кризис, стала заморозка проекта «Кристалл», о которой стало известно в середине декабря прошлого года. По данным газеты «Коммерсантъ», редевелопмент территории водочного завода был остановлен из-за того, что девелоперу не удалось привлечь 125 млн долларов, требовавшихся на реализацию проекта. Генеральный директор «Крайс девелопмента» Яков Литвинов заявлял, что на участке площадью 8,7 га на Самокатной улице в московском районе Лефортово компания построит около 130 тыс. кв. м жилья, а также инфраструктуру.

 

 

5_foto_2_kristall

Завод «Кристалл» переехал, освободив место для жилья и творческого кластера. Но проект оказался заморожен.

 

Литвинов утверждал, что компания готова к кризису: конкурентные преимущества проекту девелопер собирался обеспечить за счет создания на территории творческого кластера, а также специальных «антикризисных» планировок лотов. В августе прошлого года «Крайс Девелопмент» предложил покупателям лофты площадью 17,5 кв. м с антресолями в семь квадратных метров по цене менее 4 млн руб. Однако это не помогло, и проект был заморожен. Впрочем, второй объект этого девелопера, Kleinhouse (реконструкция бывшей чаеразвесочной фабрики на Нижней Красносельской, д. 35, стр. 1, построенной по проекту известного архитектора Романа Клейна в 1914 году), оказался более успешным. За последний год минимальная цена «квадрата» выросла на 20%, а минимальная цена лота – на 47% (см. таблицу).

Следующим девелопером лофтов, пострадавшим от кризиса, стала компания Red Development. В апреле стало известно, что застройщик готов продать все свои пять проектов из-за финансовых проблем, возникших из-за снижения спроса на недвижимость этого формата. По данным газеты «Ведомости», в 2014 году Red Development, принадлежащей акционеру АО «Полаир» Алексею Ковальчуку, с портфелем 165,5 тыс. кв. м занимала третье место в рейтинге крупнейших застройщиков апартаментов Старой Москвы, а также входила в топ-20 крупнейших строительных компаний города. В конце прошлого года в портфеле девелопера было шесть проектов бизнес-класса на 202 тыс. кв. м, среди них Loft Park (90 тыс. кв. м) на «Водном стадионе», Loft Post (21,9 тыс. кв. м) возле станции метро «Бауманская» и Loft Time (21 тыс. кв. м) на «Соколе».

Официально о заморозке проектов компании не было объявлено, но сайт девелопера перестал работать, а  кредиторы Red Development подали иски к структурам компании о возвращении долгов, и пытаются получить контроль над незавершенными объектами. В начале апреля Промсвязьбанк обратился в суд с требованием взыскать $15,2 млн с шести компаний девелопера, среди которых «Мира», «Арбита», «Ревко Инвестмент», «Универсалстрой». Еще около 3,2 млрд руб. на строительство Loft Park структура Red Development получила от Абсолют Банка, который сейчас пытается получить контроль над площадкой через процедуру банкротства и торгов. Представитель банка уверяет, что комплекс будет достроен.

 

 

5_foto_3_loftpark

Абсолют Банк, кредитор Red Development, пытается получить контроль над проектом Loft Park и обещает достроить комплекс

 

Заморозка еще одного проекта, комплекса «Фабрика Марата» (Большой Ордынский пер., вл. 4), который компания «Гута-Девелопмент» собиралась реализовать в 2016-2017 годах, обошлась без публичных заявлений. На начало прошлого года это был один из самых дорогостоящих проектов в сегменте (цена «квадрата» начиналась от 600 тыс. руб, а минимальная цена лота – от 36 млн руб.), и, очевидно, девелопер решил отложить реконструкцию «до лучших времен». Таким образом, за год из двух десятков лофт-проектов, лоты в которых предлагались покупателям, на рынке осталась половина. При этом официально продажи завершены в трех комплексах, остальные восемь объектов оказались заморожены.                   

Реальность и перспективы формата: дикий рынок

Большинство девелоперов этого формата, оставшись на рынке, были вынуждены снижать цены. «В первую очередь это касается проектов за пределами центра города, где потребитель более консервативен и плохо воспринимает новый и весьма дорогой в содержании формат. Лофтам ценой 5-15 млн рублей семьи предпочитают обычные квартиры или апартаменты. Все-таки квартироподобные одноуровневые апартаменты за пределами  центра города воспринимаются покупателями более благосклонно, особенно как массовый продукт», - отмечает ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. При этом наиболее уверенно чувствовали себя небольшие проекты в центре города, ведь обладатели бюджетов в 25-100 млн рублей более склонны к оригинальным покупкам, чтобы выделится из общей массы. 

Эксперты отмечают еще один интересный тренд. Лофты в некоторых проектах, реализованных в прежние годы и полностью проданные застройщиками, активно и по сей день представлены в базах объявлений, однако, зачастую такие объявления не соответствуют действительности. «Если верить им - 100% и более процентов некоторых проектов выставлены на продажу. Обычно размещение таких объявлений - попытка риэлторов поймать редкого, но богатого «зверя»  в виде потенциального покупателя формата «лофт» и предложить ему какой-либо вариант из действительно имеющихся на рынке», - рассказывает Александр Пыпин. Он призывает покупателей этого формата быть внимательнее, так как из-за желания риэлторов сорвать солидный куш, один и тот же объект может быть представлен в объявлениях по ценам, отличающимся на 10-20%. «С точки зрения цен рынок лофтов «дикий», что отражается и в динамике цен за год, которые могут меняться в широком диапазоне, так как объекты уникальны и изначально подобрать адекватную ценовую политику непросто», - констатирует эксперт. 

 

Пока московские девелоперы лофтов пытаются выжить, привлекая клиентов скидками и договариваясь с банками о лучших условиях финансирования, подмосковные застройщики только начинают осваивать этот формат. Так, в городе Высоковск (Клинский район) старинную ткацкую фабрику собираются перестроить под элитное жилье, дополнив проект социальной инфраструктурой: в здании будет бассейн, кафетерий и досуговый центр. 

 

Тем не менее, столичные девелоперы продолжали анонсировать новые объекты в этом сегменте. По данным «Метриум Групп», за последний год на рынок было выведено два проекта - Depre Loft от компании KR Properties (старт продаж – июнь 2015 года) и «Парк Плаза» от HITECH Development (ноябрь 2015 года). По итогам первого квартала этого года цены в них увеличились. Если в Depre Loft минимальная цена лота на старте составляла 20,6 млн руб., а минимальная цена «квадрата» - 370 тыс. руб, то в апреле самый бюджетный лот стоил уже 29,5 млн руб., а стоимость кв. м выросла до 390 тыс. руб. Аналогичная картина наблюдалась и по «Парк Плазе» (на старте 6,2 млн руб., в апреле – 6,8 млн руб, а минимальная цена кв. м увеличилась с 174, 1 до 187,1 тыс. руб.). 

 

 

5_foto_4_depreloft

KR Properties специализируется на лофтах, и не побоялся в кризис вывести на рынок новый проект Depre Loft (Петровский бульв., д. 17/1)

 

 

Перспективы у этого формата достаточно туманны. Безусловно, полностью лофты с московского рынке не исчезнут. Но девелоперам, реализующим такие проекты, для привлечения покупателей придется серьезно поработать, предлагая максимально безопасные схемы и солидные дисконты. Ну а тем, кто по-прежнему интересуется креативной недвижимостью, перед сделкой необходимо всерьез отнестись к проверке застройщика.

 

О том, как самостоятельно проверить застройщика, читайте на Стартпродаж.ру – «Как понять, что у девелопера начались проблемы». 

 

Динамика изменения цен в «лофт»-проектах за последний год

Название

Девелопер

Адрес

Завершение работ

Min цена кв.м, апрель 2015

Min цена лофта, апрель 2015

Min цена кв.м, апрель 2016

Min цена лофта апрель 2016

Изменение за год цены кв. м

Изменение за год, min цена лота

Loft Post

RED Development

Большая Почтовая ул., 7/ул. Ф. Энгельса, 46

II кв. 2015

124 165

6 499 682

сайт не работает

Сайт не работает

 

 

Loft Time

RED Development

Часовая ул., д. 28, стр. 52, 53, 54, 57

II кв. 2015

132 646

8 479 695

сайт не работает

Сайт не работает

 

 

Loft Park

RED Development

Михалковская ул., д. 48, стр. 1, 2.1 и 8

II кв. 2015

130 284

4 799 668

сайт не работает

Сайт не работает

 

 

Loft Garden

RED Development

2-я Рыбинская ул., 13

Работы завершены

205 586

8 349 858

сайт не работает

Сайт не работает

 

 

The Loft Club

Инвестор — NAI Becar Apartments

Духовский пер., вл. 17

Работы завершены

139 047

6 520 800

227 000

11 271 000

63%

73%

Loft 17

RED Development

Духовский пер., вл. 17

Работы завершены

209 000

10 522 200

сайт не работает

Сайт не работает

 

 

Loft Factory

Stranger

Новорязанская ул., д. 26

II кв. 2015

210 000

13 860 000

180 000

10 990 000

-14%

-21%

«Кадашевские Палаты»

KR Properties

3-й Кадашевский пер., д. 7/9, стр. 1

II кв. 2015

306 000

120 658 000

-

 Реализован

 

 

Wine Нouse

«Галс-Девеломент»

Садовническая ул., 57

IV кв. 2015

436 000

23 108 000

355 000

32 193 000

-19%

39%

«РАССВЕТ LOFT*STUDIO»

KR Properties

Столярный пер., д. 3, корп. 34

IV кв. 2015

257 841

25 784 070

302 007

21 914 648

17%

-15%

Aerolofts

Strike Development company

Викторенко ул., д. 16

I кв. 2016

211 018

6 815 881

191 000

6 440 000

-9%

-6%

Loft River

Ler Group

Летная ул., вл. 99

III кв. 2015

145 000

7 800 000

110 000

6 680 000

-24%

-14%

Резиденция «Шаболовская слобода»

Priorestate

Шаболовская ул., д. 26

IV кв. 2015

198 000

9 300 000

214 000

8 613 600

8%

-7%

Art Residence

Stone Hedge

3-я ул. Ямского поля, д. 9

III кв. 2015

258 750

12 720 600

263 250

12 636 000

2%

-1%

Riverdale Apartments

Imagine Estate

2-й Павелецкий пр-д, 5/1

II кв. 2015

171 642

17 200 000

158 781

13 093 500

-7%

-24%

Loft 151

Plaza Development («Верейская плаза»)

Верейская ул., 29, стр. 151

I кв. 2015

185 500

6 944 000

148 918

7 102 050

-20%

2%

«АртХаус»

State Development

Тессинский пер., вл. 2–6/9

Получено РВЭ

895 596

122 696 600

 

Реализован

 

 

Soho Loft

«Брик»

Спартаковский пер., 2, стр. 1

Работы завершены

325 934

65 900 200

 

Реализован

 

 

«Город Кристалл»

Krays Development

Самокатная ул., 4

IV кв. 2016

н/д**

7 410 000

 

Проект заморожен

 

 

Kleinhouse

Krays Development

Нижняя Красносельская ул., д. 35, стр. 1

III кв. 2016

179 000

5 500 000

215 000

8 073 000

20%

47%

«Фабрика Марата»

«Гута-Девелопмент»

Большой Ордынский пер., вл. 4

2016?2017

600 000

36 000 000

 

Проект заморожен

 

 

 

 

 

Источник: ЦИАН, Стартпродаж.рф

Источник фото: «Крайс девелопмент», Red Development, KR Properties

Татьяна Рютина






вернуться к списку