Журнал инвестора

вернуться к списку

22.03.17

Новостройка у метро: риски и возможности для покупателей жилья у строящихся станций

Прошли те времена, когда можно было купить новостройку рядом со строящейся станцией метро, а после ее открытия продать квартиру втридорога. Однако в отдельных случаях и сейчас инвестор может рассчитывать на прирост до 15%. Специально для читателей Стартпродаж.рф эксперты выделили наиболее привлекательные строящиеся жилые комплексы рядом с будущими станциями столичного метрополитена.


Влияние метро

Еще 5-7 лет назад открытие новой станции, и даже просто заявление властей о такой возможности, всерьез влияло на рынок недвижимости. Цены на квартиры рядом с местом строительства взлетали не только на вторичном рынке, но и на первичном – застройщики пытались использовать появившееся конкурентное преимущество по полной программе.

Но, во-первых, первичный рынок был тогда менее насыщен, а, во-вторых, развитие метрополитена происходило не столь стремительно.

«Тут уместно будет сказать про станцию метро «Новокосино», которая была построена за короткий срок. Так как в Реутово масштабно шла застройка, то новость о том, что начнется строительство метро, привело к тому, что цены в проектах выросли сразу на 20%», - вспоминает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Опять же, можно вспомнить и о несчастной станции Котельники, открытие которой не единожды переносилось, и к моменту ее открытия местный рынок просто исчерпал свой потенциал для роста.

О возможностях

По общему мнению экспертов, в случае, если жилой комплекс уже возводится и появляется информация о том, что в пешей доступности от него будет построена станция метро, влияние на цены будет незначительно. Ведь градостроительные планы предусматривают перспективы на годы, поэтому, скорее всего, речь будет идти о том, что станция построится через 3-4 года. «В таком случае максимально возможное увеличение цены находится в диапазоне 5-7%», - утверждает Наталья Шаталина. Так что открытие станции метро уже не приводит к резкому скачку цен в проекте.

По словам Натальи Шаталиной, стоит учитывать и то, что на первичном рынке сейчас очень большая конкуренция, следовательно, сильно повышать цены в проекте застройщики не могут, иначе это приведет к падению покупательского спроса. «Люди ведь понимают, что им все равно придется жить без этой станции метро несколько лет», - объясняет эксперт. Если же станция метро уже строится, в планах предусмотрено открытие через 1-1,5 года, то, скорее всего, застройщик уже заложил данный факт в стоимость квартир. Обычно в этом случае завершение строительства и открытие станции не сильно разнесены во времени, неудобство покупателей будет недолгим.

По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»,

минимальный рост цен будет там, где уже есть станции метро другой ветки или МЦК (например, открытие «Авиамоторной» Кожуховской линии едва ли повлияет на стоимость недвижимости, так как уже есть одноименная станция на Калининской ветке). Также стоит отметить, что наиболее заметный скачок цен происходит тогда, когда власти объявляют о перспективе открытия метро в определенном районе, а затем – когда становится понятно, где именно будет находиться станция. Непосредственно после открытия метро цены практически не меняются.

 5_foto_vtekst

Наибольшим потенциалом к росту цены обладали те объекты, которые находятся за МКАД, но где тоже запланировано открытие метро. То есть там, где метро существенно улучшит транспортную ситуацию. «Но запас роста цен у проектов, например, вблизи станций Калининско-Солнцевской ветки во многом уже исчерпан», - предупреждает Ирина Доброхотова. Так, в ЖК на высокой стадии строительной готовности вдоль Боровского шоссе цены на квартиры уже сопоставимы со «старомосковскими»: 1-комнатная квартира в уже сданном доме в ЖК «Переделкино Ближнее» – от 5,4 – 6,2 млн руб.; в ЖК «Рассказово» (готовится к вводу в конце года) – от 4,9 млн руб. Те новостройки, которые только недавно открыли продажи, конечно, еще подорожают, но в основном по причине роста строительной готовности.

Но, что немаловажно, квартиры у метро всегда будут наиболее ликвидными и востребованными, чем аналогичные предложения, но без доступа к метро. В условиях роста объемов предложения наличие метро рядом с домом – значительное преимущество. По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», сейчас открытие метро в шаговой доступности от дома на первичном рынке удорожает квартиру в среднем на 10%. Однако рост зависит от того, какой была транспортная инфраструктура до этого.

«Статистика такова, что чем ближе проект к центру столицы, тем меньшее влияние на стоимость оказывает новая станция. В то же время метро за МКАД – пока еще «экзотика», что позволяет девелоперам повышать цены большими темпами. А значит, чтобы рассчитывать на рост стоимости после открытия метро, необходимо искать квартиру за МКАД. При этом стоит понимать, что рост стоимости происходит не в день открытия метро, а задолго до этого, начиная с анонсирования строительства станции», - советует Мария Литинецкая. Таким образом, увеличение цен на 10% ввиду открытия станции распределено в течение 2-3 лет. То есть фактически в момент официального запуска метро, на рост цен рассчитывать не стоит.

Таким образом, в настоящий момент можно резюмировать, что часть станций, которые откроются, расположены вблизи уже существующих станций метро и не окажут существенного влияния на транспортную доступность района. «В тех районах, где будущие станции метро серьезно улучшат транспортную доступность, после открытия станций прирост цены в проектах, расположенных в шаговой доступности, может составить порядка 10-15%», - констатирует Владимир Богданюк, руководитель департамента проектов Est-a-Tet.

О рисках

Как отмечают эксперты, если квартира приобреталась именно с целью поселиться у метро, а строительные работы в метрополитене уже вовсю идут, то риски, что станция вовсе не появится на ожидаемом месте, невелики. Станции, которые запланированы к открытию в ближайший год (на Люблинской линии, Солнцевско-Калининской ветке и часть Третьего пересадочного контура), рано или поздно будут введены в эксплуатацию, так как основной объем работ по ним уже выполнен. Станции, которые запланированы к вводу через 2 года (например, Кожуховская ветка и другой участок ТПК), находятся на различной стадии готовности, но сроки их открытия могут переноситься.

Насторожиться следует в случае,  если ветка метрополитена даже не проектируется, не утверждены участки, неясно, где и как расположатся станции и выходы из них, а срок открытия – далее 5 лет, то велика вероятность, что метро не откроют на этих территориях еще долго. «Так, например, в свое время говорилось о появлении метро в Химках и Мытищах», - напоминает Ирина Доброхотова.

Вторая большая проблема, с которой могут столкнуться покупатели новостроек у запланированных станций метро – это перенос сроков открытия новой станции. «Мы и сейчас видим, что открытие станций может неоднократно сдвигаться. По планам к 2020 году должно быть открыто 52 новые станции метро, в части станций даже не начато строительство, в этих случаях вполне вероятен перенос сроков», - предупреждает Наталья Шаталина.

И, наконец, третья возможная проблема, о которой обычно забывают покупатели недвижимости. Это слишком … близко построенная к дому станция метро. У будущих владельцев есть риск разочароваться и даже пожалеть о такой покупке. «С учетом того, что на базе многих станций сегодня строятся ТПУ, а вместе с ними подъездные дороги, разворотные площадки, остановки, «карманы» для автобусов, в итоге это может привести к серьезному увеличению потока людей и превращению придомовой территории в проходной двор и перехватывающую парковку. На этапе только строительства станции и ТПУ, клиент может и не задуматься о такой проблеме, столкнувшись к ней только после открытия метро», - отмечает Мария Литинецкая.

ТАБЛИЦА: Новостройки рядом со строящимися станциями метро

Метро

Дата открытия (план)

Ближайший ЖК

Адрес

Застройщик

Ввод

Мин цена метра

Мин цена лота

Селигерская

2017

ЖК «Дуэт»

Дегунинская, 10

ГРАД

4 кв. 2018

134,9 тыс. руб.

5 млн руб.

Верхние Лихоборы

2017

ЖК «Летний сад»

Дмитровское ш., вл. 107

Эталон-Инвест

4 кв. 2019

126 тыс. р.

7,9 млн руб.

Шелепиха

2017

«Сердце столицы» (корпус 7)

Ул. Шеногина, вл. 1

Дон-Строй

4 кв. 2019

173,2 тыс. руб.

9,8 млн руб.

Шелепиха

2017

ЖК «Центр-Сити»

Шмитовский проезд, вл. 39

Жилой квартал Сити

4 кв. 2020

166,2 тыс. руб.

5,9 млн руб.

Хорошевская

2017

ЖК «Династия»

Хорошевское ш., 25к1

Sezar Group

4 кв. 2019

166,3 тыс. руб.

6,3 млн руб.

Ломоносовский проспект и Минская

2017

ЖК «Вишневый сад»

Мосфильмовская ул. корпуса А-Е

AB Development

4 кв. 2019

290 тыс. руб.

23,2 млн руб.

Раменки

2017

ЖК «Мосфильмовский»

Мосфильмовская, вл. 13

МонАрх

3 кв. 2018

224,3 тыс. руб.

11,8 млн руб.

Солнцево

2017

ЖК «Лучи»

Производственная ул., вл. 6, к. 1

ЛСР

4 кв. 2018

94 тыс. руб.

3,8 млн руб.

Окская

2018

ЖК «Михайлова 31»

Ул. Михайлова, 31

INGRAD

4 кв. 2019

120,7 тыс. руб.

4,23 млн руб.

Стахановская

2018

«Кварталы 21/19»

Рязанское ш, вл. 6А

Вектор Строй Финанс

1 кв. 2018

123 тыс. руб.

5,1 млн руб.

Улица Народного Ополчения

2018

Wellton Towers

Квартал 74, к. 14.

Крост

3 кв. 2020

175,5 тыс. руб.

5,2 млн руб.

Петровский парк

2017

ЖК «Дом на Усиевича»

ул. Усиевича, вл. 10Б

Лидер-Инвест

4 кв. 2018

244,5 тыс. руб.

11,8 млн руб.

Петровский парк

2017

 

ЖК «Черняховского 19»

ул. Черняховского, вл. 19

ГК ПИК

4 кв. 2018

166,3 тыс. руб.

8,2 млн руб.

Петровский парк

2017

ЖК «Искра Парк»

Ленинградский пр-т, 35

Галс-Девеломент

4 кв. 2018

184 тыс. руб.

8,9 млн руб.

Очаково

2017 (план)

ЖК «О7»

ул. Озёрная, вл. 7

Базис

1 кв. 2018

150,5 тыс. руб.

5,3 млн руб.

Говорово

2017

ЖК «Мещерский лес»

Боровское ш., 2

ГК ПИК

4 кв. 2019

94,4 тыс. руб.

3,05 млн руб.

Ховрино

2017

«Смольная, 44»

ул. Cмольная, вл. 44

Автоевросервис - М

1 кв. 2019

110,8 тыс. руб.

3,26 млн руб.

Минская

2017

Match Point

ул. Василисы Кожиной, 13

Волей Гранд

4 кв. 2019

201 тыс. руб.

6,12 млн руб.

Ул. Народного ополчения

2019

ЖК «Хорошевский»

ул. 3-я Хорошевская корп. 1-4,6-8

Концерн МонАрх

1 кв. 2019

171 тыс. руб.

4,7 млн руб.

Ул. Народного ополчения

2019

Клубный дом «Октябрь»

ул. Народного Ополчения, вл. 33, корп. 1

Алвек

2 кв. 2018

155 тыс. руб.

5,2 млн руб.

Авиамоторная

2018

ЖК «Петр 1»

ул. Красноказарменная д. 14А  корп. 1

Мортон

1 кв. 2018

160 тыс. руб.

5,3 млн руб.

Нижегородская улица

2018

Кварталы 21/19

4-й Грайвороновский проезд, вл. 38, корп. 6,8

ВекторСтройФинанс

1 кв. 2018

121 тыс. руб.

5,2 млн руб.

Нижегородская улица

2018

SREDA

Рязанский проспект, вл. 2 T3

ПСН Групп

3 кв. 2018

155 тыс. руб.

4,8 млн руб.

Шереметьевская

2019

Jazz

Сущевский Вал, вл. 49, стр. 1-4

Смайнэкс

4 кв. 2019

145 тыс. руб.

7,1 млн руб.

Источник: Стартпродаж.рф по данным геоинформационной системы BNMap.ru, Est-a-Tet, «Метриум Групп», «МИЭЛЬ-Новостройки»

 

Стартпродаж.рф






вернуться к списку