Журнал инвестора

вернуться к списку

26.05.16

«Народный гнев»: стоит ли покупателям новостроек опасаться протестов общественности

Противостояние между девелоперами и организованными группами москвичей, возражающих против строительства того или иного комплекса, достаточно распространенное явление. Мало найдется застройщиков, которые не сталкивались за годы работы с такими эксцессами. Стартпродаж.рф попытался выяснить, насколько реальную угрозу для покупателей жилья представляют собой организованные акции «народного гнева» и получить ответ на вопрос «стоит ли приобретать недвижимость в комплексе, против строительства которого активно протестуют местные жители».


 

«Она в одиночку остановила восемь КАМАЗов, въезжавших на стройку», такое сообщение распространила пресс-служба кандидата в депутаты партии «Яблоко» Юлии Галяминой. Застройщик обвинил защитницу парка «Дубки» в том, что организованная группа граждан препятствовала проезду техники на стройплощадку, и вынужденный простой обошелся компании более чем в полмиллиона рублей. Иск к госпоже Галяминой суд, правда, отклонил. Но проблема осталось. На карте столицы регулярно вспыхивают «очаги народного гнева» - это организованные группы граждан, активно возражающих против строительства в их районе жилых комплексов или инфраструктурных объектов.

 

О народном гневе как явлении

Особого шума в прессе, как ни странно, по таким поводам обычно не происходит. Журналисты исправно получают пресс-релизы с гневными заявлениями общественности, и также привычно откладывают их в корзину. Ибо тема «народных» протестов не нова, это происходит в столице с 90-х годов прошлого века. Причем большинство подобных сообщений написана как под копирку: «застройщики уничтожают вековые деревья», «строительство ведется без необходимых документов и разрешений городских властей», «фундаменты соседних зданий в зоне застройки разрушаются, а на стенах появляются трещины». Иногда добавляется какая-то местная специфика в виде «карстовых провалов», грозящих обрушить половину мегаполиса при продолжении строительства, нехватки парковок или что-нибудь совсем специфическое.

Представители СМИ, пишущие о рынке недвижимости не первый год, на такие послания реагируют неохотно. Ведь каждый из них в свое время пытался разобраться в ситуации, чтобы написать заметку, но рано или поздно выяснял, что и разрешение на строительство у девелопера присутствует, трещин никаких нет, да и жители соседних домов ничего против не имеют. Им, например, застройщик детскую площадку пообещал, новую школу, да и вообще ценность обычной квартиры в приличном районе – а девелоперы все же вынуждены в большинстве случаев заниматься благоустройством прилегающих территорий –  обычно увеличивается. Т.е. темы нет – есть только протест организованной группы граждан, которые готовы бросаться под КАМАЗы в чужих дворах ради каких-то своих целей, в пресс-релизах не обозначенных.

 

Более того, в какой-то момент инициаторы протеста просто «сливались» - переставали отвечать на запросы и звонки, строительство продолжалось в нормальном режиме, а митинги «народного гнева» перемещались на следующий объект. Опять же, девелоперы в частных беседах не раз рассказывали о том, как они откупались от подобных «защитников» - деньгами или квартирами. Ибо пристальное внимание к их проектам, а также масштабные протесты общественности в прежние времена действительно могли привести к остановке строительства и необходимости застройщику «долго и дорого» объясняться с властями. Такая позиция, безусловно, не располагает СМИ к помощи защитникам природы или существующей застройки (проблему сноса в Москве исторических зданий в тексте мы не рассматриваем, это отдельная история).

Тем не менее, тексты про протесты продолжают появляться – пусть и на не особо популярных ресурсах, принадлежащих политическим партиям, а также различных «релизоприемниках» - сайтах, которые теоретически считаются СМИ, однако на практике лишь публикуют рассылаемые компаниями пресс-релизы. Кроме того, современные организаторы «народного гнева» активно пользуются социальными сетями, сообщения на которых похожи на сводки из мест боевых действий.

Поэтому любой покупатель недвижимости, выясняющий подноготную проекта и застройщика перед покупкой, наткнувшись на подобную гиперактивность, крепко задумается, брать или не брать квартиру. Или лучше – от греха подальше – продолжить поиск?

 

Именно поэтому «Стартпродаж.рф» решил проанализировать, какие стройки в последнее время действительно были остановлены из-за подобных акций, а также выяснить, что думают на эту тему пиар-специалисты девелоперских компаний, нивелирующие действия инициативных групп противников строительства. 

 

Горячие точки на карте Москвы: статистика и реальные кейсы  

С момента прихода в 2010 году к власти мэра Сергея Собянина, сменившего на посту казалось бы вечного Юрия Лужкова, в столице было отменено около полутора десятков строек, против которых активно митинговали москвичи. Так что теоретически риск того, что городские власти все же прислушиваются к гражданским активистам и пойдут навстречу их пожеланиям, имеется. Однако при ближайшем рассмотрении подавляющее большинство отмененных проектов не имеют отношения к жилью: АЗС, мусоросжигательный завод в Печатниках, еще два производственных объекта, офисные здания, магазины, три мечети, дороги и т.д.

Из объектов, в которых можно было бы теоретически приобрести даже не квартиры, а апартаменты – отель в составе делового центра Four Seasons (на месте сквера в районе Дорогомилово, 2013 г.) и гостиница для мигрантов в Новокосино (2014 год). Впрочем, из пяти запланированных зданий в центре этого района строительство одного все же близится к завершению (возведение остальных четырех городские власти запретили после массовых протестов населения, всколыхнувшихся на фоне бунта против мигрантов в Бирюлево). Только ни о каком прибежище для гастарбайтеров речи нет, да, скорее всего, и не было. Это, по сути, первый проект известного девелопера Capital Group, реализованный им за пределами МКАД, жилой комплекс бизнес-класса «Штат-18».

6_foto_2_shtat18

Проект бизнес-класса «Штат-18» от девелопера Capital Group был представлен общественности как «гостиница для мигрантов», что позволило организаторам собирать многолюдные митинги протеста. В итоге городские власти запретили строительство четырех зданий из запланированных пяти.

 

Еще одна история противостояния между застройщиком и возмущенной общественностью – строительство элитного ЖК «Дом на Котельнической набережной», которое ведет компания «Русский монолит». На месте снесенных построек планировали возвести офисное здание еще во время прошлого кризиса, но приступить к строительству жилого комплекса застройщик смог лишь после 2010 года. Протестующих против застройки москвичей поддержала префектура ЦАО (площадь проекта действительно оказалась почти на 5 тыс. кв. м больше разрешенной), а после жалоб горожан в прокуратуру, у компании было приостановлено действие разрешения на строительство. Однако в 2014 году протесты почему-то резко прекратились, а девелопер спокойно открыл продажи квартир в комплексе, сдача в эксплуатацию которого намечена на третий квартал этого года (почти на год позже запланированного).

6_foto_3_kotelnicheskaia

Против строительства элитного ЖК «Дом на Котельнической набережной» общественность протестовала несколько лет

 

Продолжается строительство и «Воробьева дома» (Воробьевское шоссе, 4), несмотря на то, что атака на девелопера, компанию MR Group, организация «Совет при Президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека» (СПЧ) ведет по всем правилам этого жанра вот уже почти полтора года. Активисты неоднократно обращали внимание общественности на «преступления» девелопера – отсутствие разрешительной документации, нарушение нормативов МГСН, вырубку деревьев, попавших в зону застройки, строительстве на оползневом склоне…

Любое происшествие на стройплощадке, например, обрушение стены сносимого здания немедленно документировалось и выкладывалось в социальные сети, жалобы во всевозможные инстанции – от мэрии до президента РФ и Европейского суда по правам человека (ЕСПЧ) – идут сплошным потоком, как, впрочем, и пресс-релизы. Однако городские власти стройку не останавливают: похоже, что с документами у застройщика действительно все в порядке. Более того, по словам директора по маркетингу MR Group Евгении Старковой, на настоящий момент в комплексе реализовано уже более 50% лотов. 

6_foto_4_vorobev

Строительство «Воробьева дома» не останавливается, несмотря на регулярные митинги протеста

 

Пристальное внимание к каждому шагу застройщика 22-этажного «ЖК на Ивановской» рядом с парком Дубки (Ивановская ул., строение 19, Тимирязевский район) обеспечивает уже другая группа активистов, которую возглавляет кандидат в депутаты от партии «Яблоко» Юлия Галямина. В отличие от СПЧ, госпожа Галямина не ограничивается «бумагомарательством», а искренне старается защитить парк, поэтому события развиваются более драматично.

Она не только возглавляет митинги протеста, но, препятствуя строителям, останавливает КАМАЗы, ее арестовывает полиция и засовывают в «автозак». Страдают и ее соратники. Например, активист Дмитрий Бойнов получил ранение руки, пытаясь воспрепятствовать «незаконной установке дополнительного забора вокруг стройки и захвата земли», а также был избит «во время нападения  на защитников парка сотрудников ЧОПа и полиции». Именно тогда, 20 апреля, полицейские вместе с охранниками разгоняли жителей, которые не давали проехать на стройку машинам со строительными материалами.

Так что застройщику, который собирается возвести жилой комплекс на ул. Мишина в Савеловском районе столицы, следует серьезно подготовиться, обложиться всеми возможными разрешительными документами, и лишь потом выходить на стройплощадку. Судя по сообщению пресс-службы Юлии Галяминой, этот объект – следующий, который будет защищать кандидат в депутаты. Во всяком случае, первые релизы о провале грунта рядом с местом будущего строительства «элитного 60-метрового жилого дома с двухуровневой подземной парковкой» и комментарии неназванного «геолога, сотрудника МГУ, предупреждающего о возможных катастрофических последствиях этого строительства из-за неустойчивости грунта», еще в начале апреля были разосланы по редакциям.

 

Политика или шантаж: защитники активизируются к выборам

При подготовке этого обзора «Стартпродаж.рф» опросил около десяти представителей компаний-застройщиков, на своей практике сталкивавшихся с акциями протеста. Большинство из них согласилось ответить на наши вопросы лишь на условиях анонимности, что позволило им быть максимально откровенными.

«Сейчас ситуация гораздо более спокойная, чем 10-15 лет назад. Откровенный шантаж, когда с застройщиков требуют квартиры и деньги, редкость, основная цель таких активистов – это политика, - рассказывает PR-директор одной из компаний, - но и с политиками сейчас все проще, они совсем беззубые. Представители партий определяют точки недовольства жителей, и честно распределяют их между собой, а потом «пиарятся» на защите населения в меру собственных способностей и бюджетов». По его словам, акции «народного гнева» начинаются где-то за девять месяцев до очередных выборов, и к июлю заканчиваются. Поэтому и нивелировать действия таких протестующих легче, чем в «нулевые» годы, достаточно выйти на саму партию и договориться с теми, кто курирует PR-кампанию.

 

6_foto_5

«Когда один из наших проектов попал в этот список, владелец компании через знакомых обратился к главе партии – благо, это была не «Единая Россия» - тот дал распоряжение, и буквально на следующий день все закончилось», - рассказывает руководитель отдела по работе с общественностью девелоперской компании. Впрочем, он не отрицает, что за время противостояния с «защитниками существующей застройки» на них несколько раз выходили «присоски» - посредники, вращающиеся в политических и административных кругах. «Они-то и предлагали «решить проблему» за деньги и квартиры, хотя на уровне руководства партии вопрос был решен бесплатно», - уточняет наш собеседник.    

Впрочем, не политикой единой. Помимо этой категории существует еще две группы протестующих. Это местные жители, которые как раз хотят денег, квартиру или пристроить какие-то свои услуги девелоперу, и третья категория – те, кто просто не хочет стройку рядом с домом. «Если с документами все хорошо, девелопер честно строит согласованный проект, максимальный вред, который могут принести такие протестующие  - это шумиха в соцсетях. СМИ не реагируют на сообщения таких жителей, так как они обычно пишут откровенную клевету про девелопера и проект. Возможно, где-то и существуют компании, которые строят без документов или получают их незаконным путём. Но я сама с такими не сталкивалась», - рассказывает представитель еще одной компании-застройщика.

По словам опрошенных экспертов, столичные девелоперы уже давно не выходят на стройплощадку без разрешительной документации, и официальный старт продаж обычно объявляется уже после получения полного пакета документов. «Высокие риски остановки проектов городскими властями существовали в «переходный период», первые пару лет после прихода к власти нового мэра. Но передел уже давно закончился, поэтому сейчас акции «народного гнева» для покупателей опасности не представляют. Главное, чтобы строительство велось, а продажи были официально открыты. Сейчас значительно актуальнее понимать финансовое положение девелопера, чем отслеживать протесты местных жителей», - резюмирует общее мнение представитель строительной компании.  

 Источник фото: openrussia.org, Capital Group, «Русский монолит», MR Group, kupitkartinu.ru

 


Екатерина Телятникова, консультант по управлению конфликтными ситуациями:

6_foto_6_Teliatnikova

Мы сейчас переживаем очередной выборный год, поэтому большинство конфликтных ситуаций, которые в принципе всегда присущи любому строительству, активно эскалируются извне. Так происходит каждый раз, когда появляется необходимость в эффективной и массовой кампании по борьбе с общим врагом. В Москве и столичном регионе традиционно таким врагом назначается девелопмент – со времен лужковской точечной застройки и выхода комплексного освоения территорий за МКАД.

Протестным пиаром «на стройке» продвигали свою политическую карьеру многие общественные деятели, чьи имена сегодня у всех на слуху. По оценке некоторых аналитиков в этом году примерно треть бюджета подмосковных предвыборных кампаний будет направлена на протестный пиар «на стройке». То есть, сегодня нет речи о том, что кто-то хочет получить некую финансовую выгоду от застройщика. На первый план выходит политический интерес. 

Это не исключает возможность существования структур, пытающихся «пристегнуться» к протесту и заработать на этом. Однако, в случае относительного порядка в правовом обеспечении деятельности застройщика, им ничего не светит. В отличие от политических мотивов, где важно быстро поднять шум и выступить защитником интересов потенциальных избирателей, таким образом получив поддержку на выборах, сутяжничество может затянуться надолго, погрязнуть в судах и закончиться ничем.

Каждый девелопер, работающий в столичном регионе, так или иначе сталкивается с проблемой протеста. Стройка – это всегда неудобство для соседей. Часто протест нарушает плановые сроки строительства – даже если вопрос не в активистах, ложащихся под строительную технику, а в массовых обращениях в инстанции, которые обязаны реагировать на эти обращения. Девелопер переживает проверку за проверкой, не имея возможности идти в графике. Однако, на моей памяти, за много лет протестующим только один раз удалось совсем отменить решение о комплексной застройке – и то это было скорее стечением обстоятельств, связанных в том числе с «пересменкой» на посту подмосковного губернатора и статусом самой площадки под застройку.

Борьба с борьбой – дело неблагодарное. Девелопер должен заниматься бизнесом, а не политикой. Поэтому единственный путь к решению конфликта – это открытый диалог, коммуникация с местными жителями, информирование о социальной составляющей реализуемого проекта. Желательно организовать трёхстороннее взаимодействие с привлечением местных органов управления и вести планомерную разъяснительную работу. Но, повторяю, бизнес не должен заниматься политикой, задача строителя – строить. И в принципе, конфликта можно избежать, если предусмотреть все риски заранее и провести такую работу. Увы, чаще всего на этапе запуска проекта сил на это ни у кого не хватает.

Таблица: Актуальные горячие точки 

Адрес

Застройщик

Что строят

Кто курирует протест

Причина протеста

ул. Профсоюзная, вл. 128

ГК Кортрос (застройщик ООО «Одис» входит в данную группу)

Гостиница, 18-этажное здание с подземной парковкой. Или апарт-комплекс «Коньково»

Совет при Президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека (СПЧ)

Строительство на месте зеленого парка «Родничок», ремонт которого был завершен летом 2015 г.

Ленинский пр., 38

ООО «Меджиком» (заказчик)

Гостинично-торговый комплекс на месте реконструируемой гостиницы «Спутник»

Совет при Президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека (СПЧ), депутат Совета депутатов

Муниципального округа Гагаринский в городе Москве Елена Русакова

Большие объемы нового строительства вместо реконструкции гостиницы 

Воробьевское шоссе, 4

MR Group

«Воробьев дом» жилой комплекс из трёх зданий переменной высотности (5-13-16 этажей), досуговый центр для детей, двухуровневый подземный паркинг на 285 мест

Совет при Президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека (СПЧ)

Уничтожение 200 взрослых деревьев, строительство в зоне сложившейся застройки

ул. Ивановская вл. 19

ООО «ЖК на Ивановской»

«ЖК на Ивановской» (ЖК «Тимирязев парк») –  22-ти этажный жилой комплекс с двухуровневым паркингом

Активисты под руководством кандидата в депутаты от партии «Яблоко» Юлии Галяминой

Строительство на озеленённой территории в охранной зоне парка «Дубки»

Красногорский район, пос. Ильинское-Усово

ГК «Мортон»

«МортонГрад Ильинское-Усово»

Активисты Евгений Соседов (житель Красногорска, руководитель подмосковного отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры), Георгий Пархоменко, председатель территориального общественного самоуправления деревни Гольево

Жилое строительство в водоохранном поясе Москвы-реки,  многоэтажные дома на данной территории исказят знаменитую панораму долины Москвы-реки со смотровой площадки усадьбы «Архангельское»

Источник: Стартпродаж.рф по данным из открытых источников, «Совета при Президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека», пресс-службы кандидата в депутаты Юлии Галяминой

 

Татьяна Рютина






вернуться к списку