Журнал инвестора

вернуться к списку

25.03.16

Московская рулетка: прайсы на прошлогодние премьеры изменились от -15% до +36%

Кризис продолжает влиять на рынок недвижимости, и у инвесторов все сильнее панические настроения – какой смысл вкладывать в московские проекты, если можно просто хранить средства в валюте? И действительно, если сравнить курс доллара весной 2015 и сейчас (даже не вспоминая об январском скачке), то получается 16-20% прирост. Для того, чтобы понять, насколько интересно сейчас инвестировать в недвижимость, Стартпродаж.рф сравнил цены на столичные новостройки, продажи в которых были открыты в первой половине прошлого года, с сегодняшними прайсами. Динамика изменения минимальной цены «квадрата» в «чертовой дюжине» проектов оказалась весьма разнонаправленной: -15% до +36%


Предыстория

В течение всего прошлого года по рынку отчетливо разливались панические настроения – зачем девелоперы начинают новые проекты? Ведь и так много, не продадут – денег у населения все меньше, а те, кто собирались вложить сбережения в недвижимость, уже давно это сделали. Тем не менее, премьеры во всех сегментах продолжали анонсироваться, причем по разным ценам, зачастую демпинговым.

4_foto_7_klenhaus

Kleinhouse

Аналитические отчеты, выполняемые специалистами риэлторских компаний по разным сегментам, конечно, весьма познавательны. Но они в большинстве своем, скорее, дают «среднюю температуру по больнице». Средняя цена квадрата в новостройках в бизнес-классе и классе «комфорт», возможна и будет кому-то полезна, однако для большинства эта информация, скорее, вредна. Ведь для того, чтобы понять, насколько эти отчеты приближены к реальности, нужно быть профессиональным игроком на рынке, а также знать специфику каждой компании, оценивающей свой сегмент. Тем более, что и общих критериев оценки на рынке никогда не было, и даже риэлторы зачастую сомневаются, относя какой-либо проект к тому или иному классу.

Поэтому для того, чтобы оценить ситуацию на настоящий момент мы решили воспользоваться самым простым способом – выяснить, за сколько сейчас девелоперы продают лоты в проектах, анонсированными ими в первой половине прошлого года. Т.е. сравнивали объекты не со «средней температурой», а с ними же самими, по прошествии года. Для этого Стартпродаж.рф отобрал «чертову дюжину» прошлогодних новинок и попросил аналитиков портала ЦИАН сравнить прайсы практически годовой давности с сегодняшними по двум параметрам – минимальной цене «квадрата» и минимальной стоимости лота, и отметить динамику.

4_foto_2_soiuz

Soyuz Apartments

Аутсайдеры «чертовой дюжины»

Итак, результаты этого небольшого исследования показали, что на рынке все не так плохо, как могло показаться на первый взгляд. По данным ЦИАН, из 13 проектов лишь в одном были приостановлены продажи – в Soyuz Apartments ( 6-этажный апартаментный комплекс по адресу ул. Новорязанская, 8ас1, девелопер - ГК «Брик», анонсирован в апреле 2015 года с минимальной ценой кв. м 180 тыс. руб, лот – от 3 млн руб.). Во всех остальных комплексах продажи продолжаются и сегодня.

О том, как перед приобретением квартиры в новостройке, самостоятельно проверить застройщики – читайте на Стартпродаж.рф

Аутсайдером прошедшего года стал ЖК  «Квартал 38» (адрес - квартал 38а, ЮЗАО; девелопер – «Флэт и Ко»; 22-этажный комплекс на 680 квартир, вышел на рынок в первом квартале 2015 г. с минимальной ценой «квадрата» 225 тыс. руб., лота - 13,9 млн руб.). Сейчас, по словам ведущего аналитика ЦИАН Александра Пыпина, минимальная цена кв. м упала на 15% (до 191 250 руб.), а квартиру в этом ЖК можно приобрести от 12,9 млн руб. (-7%), а причина снижения - изначально завышенные цены при большом объеме предложения.

4_foto_3_kvartal_38

ЖК  «Квартал 38»

Не столь привлекателен, как ожидалось, оказался и новый проект ГК «Пионер» - ЖК «Life-Ботанический сад»  (15-24 этажный комплекс по адресу Серебрякова пр., влад. 3). «В этом проекте цены на старые корпуса выросли, но вышли новые, более дешевые, поэтому минимальная цена кв. м выросла всего на 4%», - отмечает Александр Пыпин. А вот самый недорогой лот в этом году в комплексе можно приобрести даже на 5% дешевле, чем в прошлом.

Впрочем, ГК «Пионер» продолжает не только активно строить ЖК «Life-Ботанический сад», но и всерьез занялся инфраструктурой прилегающего района 

Девелоперы двух проектов клубных домов в принципе не изменили свою ценовую политику, и квартиры в них можно приобрести по тем же расценкам, что и в прошлом году - «Дом на Сретенке» (Даев пер., 19, девелопер – «Лидер Инвест», 8-этажный комплекс на 67 апартаментов) и «Рахманинов» (Малый Кисловский переулок, д.3, девелопер - СК «КИТОС», 7-этажный комплекс на 33 апартамента). Отсутствие динамики по ценам в данном случае можно объяснить изначально завышенным прайсом.

Еще один проект с «нулевой» разницей - Central Park (Красного Маяка ул., 28, девелопер Ler Group, 5-этажный комплекс на 54 апартамента), этот проект реконструкции,  достаточно необычный для Москвы, расположен на окраине парка, и изначально установить «правильные» цены было сложно, предполагает Александр Пыпин.

4_foto_4_botsad

ЖК «Life-Ботанический сад»  

 

Лидеры «чертовой дюжины»

Ну, а остальные восемь девелоперских премьер прошлого года продемонстрировали уверенный рост, иногда даже превышающий курсовую разницу, т.е. по состоянию на сегодняшний день инвестиции в них можно назвать успешными,  даже ориентируясь на долларовый эквивалент (см. таблицу).  

Самым быстрорастущим стал элитный Metropolis Loft (ул. Мясницкая, д.24/7, стр. 3, девелопер СК «Метрополис Лофт», 6-этажный комплекс на 21 апартамент) – минимальная стоимость квадрата в нем увеличилась на 36%, с 390 до 530 тыс. руб, а самый недорогой лофт теперь можно купить дороже на 92%, чем в прошлом году – за 20,4 млн руб. вместо 10,95 млн руб. Налицо – вымывание дешевого предложения.

Второе место в тройке лидеров занял ЖК «Немецкая слобода» от компании «Бэл Девелопмент» (Гороховский пер., 12, 6-этажный комплекс на 72 апартамента). Рост цены «квадрата» - + 27% (с 240 до 305 тыс. руб.), минимальная цена лота - +32% (с 12,9 до 17 млн руб.). В этом проекте повышение цен объясняется ростом строительной готовности.

4_foto_5_metropolis

Metropolis Loft

«Бронза» досталась проекту Kleinhouse (Красносельская Нижн. ул., 35;  девелопер - Krays Development; 7-этажный комплекс на 135 апартаментов, реконструкция). Здесь цена квадрата также продемонстрировала уверенный рост - +23% (со  175 до 215 тыс. руб.), а самый доступный лот подрожал на 41% (с 5,76 до 8,1 млн руб.). В этом комплексе наблюдается вымывание самого доступного предложения при изначально невысоких ценах. Впрочем, по остальным проектам у девелопера дела идут не столь хорошо. В декабре прошлого года стало известно, что редевелопмент столичного завода «Кристалл»  был заморожен из-за отсутствия у инвесторов средств, а также невозможности привлечь банковское финансирование.

4_foto_6_nemsloboda

 ЖК «Немецкая слобода»

 

Резюме

Таким образом, можно констатировать, что дела на рынке обстоят не так уж плохо, как могло бы показаться на первый взгляд. «Если составлять такую картинку год назад, анализируя в 2015 году премьеры 2014 года, а тем более 2014 к 2013, то наверняка везде был бы рост. Теперь же у каждого проекта своя судьба и свои причины изменения динамики цен», - резюмирует Александр Пыпин. Да, безусловно, бешенных прибылей инвестиции в недвижимость сейчас не принесут, но при удачном стечении обстоятельств и грамотном расчете, могут оказаться вполне успешными. Более выгодными, чем просто хранения сбережений в валюте. Во всяком случае, руководитель аналитического центра девелоперской компании ОПИН Денис Бобков уверен, что  инвестиционная прибыль при покупке квартиры в строящемся жилом комплексе может составить до 25%

 

А о том, на какие параметры проекта ориентироваться, приобретая новостройку в столь тревожное время, читайте в нашей рубрике «Мнения экспертов», где советы инвесторам дает  Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». 

 

Цены на лоты в новостройках, вышедших на столичный рынок в первой половине 2015 года

Название

Цена кв. м, мин, 2015

Цена квартиры, мин, млн руб

Цена кв. м, мин, март 2016

Цена квартиры, мин, млн руб,  март 2016

Изменение мин цены кв. м

Изменение мин цены квартиры

Факторы динамики цен

«Двинцев 14»

150000

6,7

175 077

7,2

17%

7%

Рост строительной готовности, небольшой проект

«Дом на Рогожском валу»

241 858

14,2

282 710

15,4

17%

8%

Рост строительной готовности, небольшой проект

«Дом на Сретенке»

300 000

17

300 000

17,1

0%

1%

Изначально высокие цены

«Квартал 38»

225 000

13,9

191 250

12,9

-15%

-7%

Большой объем предложения, изначально завышенные цены

Kleinhouse

175000

5,76

215 000

8,1

23%

41%

Вымывание дешевого предложения, изначально невысокие цены

I'M

234 935

8,5

256 900

10,7

9%

26%

Рост строительной готовности, вымывание дешевого предложени

«Немецкая слобода»

240 000

12,9

305 048

17,0

27%

32%

Рост строительной готовности, небольшой проект

Central Park

119 000

4,95

119 336

4,9

0%

-1%

Уникальность проекта - в парке на окраине, трудно подобрать «правильные» цены

«Рахманинов»

629 000

30,2

628 738

30,2

0%

0%

Изначально высокие цены

«Воробьев дом»

300 000

15,3

359 000

20,9

20%

37%

Рост строительной готовности, вымывание дешевого предложения

Soyuz Apartments

180 000

3,09

продажи приостановлены

продажи приостановлены

 

 

 

Metropolis Loft

390000

10,65

530 000

20,4

36%

92%

Вымывание дешевого предложения

ЖК Life-Ботанический сад

154000

7,5

160 845

7,1

4%

-5%

Большой объем предложения, вывод на продажу новых корпусов

ИСТОЧНИК: ЦИАН, «Стартпродаж.рф» 

Татьяна Рютина






вернуться к списку