Журнал инвестора

вернуться к списку

28.03.16

Малоэтажные жилые комплексы: бюджетный формат для начинающих

ипотека, кризис,

Малоэтажные жилые комплексы, число которых в Подмосковье продолжает увеличиваться, несмотря на кризис, остается единственным загородным форматом недвижимости, спрос на которую не падает. Причем именно этот сегмент до сих пор может быть интересен частным инвесторам, особенно начинающим – ведь цены на студии в таких ЖК начинаются от 1 млн руб. на старте продаж. Впрочем, уцелеют ли «малоэтажки» как класс, или исчезнут с рынка в ближайшие пару лет – не известно. Их судьбу предстоит решать чиновникам в ближайшее время. 


Малоэтажные ЖК как формат. О чем речь?

Небольшие жилые комплексы, состоящие из нескольких 2-5-этажных домов на огороженной территории и с собственной инфраструктурой, стали появляться в ближнем Подмосковье несколько лет назад. Первые такие проекты не вызвали особого энтузиазма у покупателей, но девелоперы выставили на квартиры божеский прайс (приобрести студию в таких ЖК, например, в 2013 году можно было за 800 тыс. руб., «трешки» стоили чуть дороже 3 млн руб. ), и процесс пошел.

Жильцы получали комфортабельное жилье (многие из этих проектов могли похвастаться удачными планировками), все плюсы загородной жизни, закрытый от посторонних и обустроенный двор, в большинстве случаев - свой магазин, кафе, пекарню, детский сад и прочие блага цивилизации, причем все это – по вполне  доступной цене, особенно на старте проекта.

«Жители мегаполиса, уставшие от урбанизации и суеты, все чаще по достоинству оценивают малоэтажный  формат: невысокая застройка психологически воспринимается более позитивно – как соразмерная человеку среда, а наличие необходимых социальных объектов на территории комплексов и свежий воздух помогают сменить ритм жизни, существенно улучшив ее качество», - рассказывает Раиса Манаширова, коммерческий директор SDI Group (девелопер проекта ЖК «Аккорд.Smart-квартал»).

«Аккорд.Smart-квартал»

Из минусов – необходимость тратить дополнительное время на дорогу (если работаешь в столице), отсутствие лифтов (во всяком случае, в большинстве комплексов эконом-класса) и необходимость куда-то ехать за крупными покупками, медобслуживанием и развлечениями. Впрочем, учитывая суматошность столичной жизни и расстояния в Москве, плюсы перевешивали.

О том, сколько можно было заработать, вложившись в приобретение недвижимости в таком проекте на этапе котлована – читайте в интервью с частным инвестором на Стартпродаж.рф 

Для девелоперов формат малоэтажных ЖК тоже оказался крайне удачной находкой. Согласовать с администрациями строительство в области всегда было проще, чем в столице, объемы инвестиций небольшие, сроки на реализацию проекта тоже. Доходы, конечно, тоже меньше, зато надежнее. А спрос на такую недвижимость тем временем продолжал увеличиваться, формат стал сперва модным, а потом и популярным. Покупателей привлекали и небольшие сроки реализации таких проектов, риск превращения их в долгострои в силу вышеприведенных факторов также казался значительно ниже.

О том, как самостоятельно проверить надежность застройщика еще до покупки жилья, читайте на Стартпродаж.рф 

22

«Потапово Lite»

Влияние кризиса

По словам руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, число комплексов с малоэтажными многоквартирными домами стабильно держится в районе 120, что является дополнительным подтверждением демократизации форматов на загородном рынке. Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН, отмечает, что сейчас активные продажи ведутся в более полусотни проектов этого формата. «В целом рынок загородной недвижимости к концу 2015 года показал спад на уровне 20-30%, однако, как это ни парадоксально, отдельные проекты, отличающиеся удачной, продуманной концепцией, в этот же период продемонстрировали определенный рост. Так, сегмент загородного малоэтажного жилья по итогам 2015 года («малоэтажка» и таунхаусы) показал 15%-й рост числа сделок по сравнению с показателями продаж 2014 года», - отмечает Артур Григорян, генеральный директор, «KASKAD Недвижимость». 

По словам Раисы Манашировой, в  условиях нынешней конкуренции и ощутимого кризиса благополучно себя чувствуют строящиеся жилые комплексы, которые отличаются грамотной концепцией, хорошим набором инфраструктурных объектов и продуманными современными планировками. Они и сейчас не испытывают нехватки спроса – продажи идут на хорошем уровне. Проекты, не обладающие необходимым набором инфраструктуры и расположенные в менее удобных локациях, но устанавливающие минимальные цены за свои лоты, будут выживать за счет демпинга цены. «В этой борьбе комфорта и цены первую скрипку будет играть финансовое положение потенциальных покупателей, а вторую – их представление о комфортной жизни. И сейчас, как показывает практика, люди научились отличать качественные проекты от своих антиподов, и только лишь низкой ценой их не завлечь», - прогнозирует эксперт.

55_1

«Южная долина»

Новые проекты сейчас запускаются в основном крупными девелоперами, которые обладают существенным запасом прочности. Это в большинстве своем объекты эконом-класса, которые выживают за счет больших масштабов и низких, и даже демпинговых, цен. Говоря о ценах, Раиса Манаширова отмечает, что существует некий психологический барьер, за который покупатель не готов выходить при покупке недвижимости. Если речь идет об однокомнатной квартире комфорт-класса в ближнем Подмосковье, то ее стоимость не должна превышать 3,5 млн рублей. В нашем проекте за эту цену можно стать обладателем квартиры с отделкой «под ключ». Для «двушек» комфортная цена – 4,5 млн рублей, «трешки» – в районе 6 млн. По словам Дмитрия Власова, коммерческого директора компании RDI, среди проектов компании хорошим спросом пользовались квартиры в двух малоэтажных комплексах – «Южная долина» и «Загородный квартал». Средняя стоимость проданных квартир в этих проектах составила 2,6 млн руб. и 6 млн. руб. соответственно.

Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам «ЮИТ СитиСтрой», подчеркивает еще один тренд – это появление все большего количества малоэтажных проектов за пределами МКАД вместо уже традиционных поселков с таунами и коттеджами. «Такой продукт позволяет девелоперу «играть» метражами и ценами, подстраиваясь под потребности рынка», - отмечает Алексей Харитонов. По его словам, в сегменте малоэтажного строительства все схоже с квартирами в многоэтажках – сейчас хорошо действуют специальные предложения, ипотечные программы и различные рассрочки. Дмитрий Власов отмечает, что максимальные скидки на лоты в таких проектах – всего 5-10%.

Первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева рассказывает, что доля сделок с участием заемных средств в таких проектах весьма высока. «Например, в ЖК «Сказка» это показатель в среднем - 50-65%. В рамках лучших предложений оформить ипотеку здесь можно под 11,75%», - говорит Яна Сосорева. По словам Раисы Раисы Манашировой, в некоторых проектах по состоянию на текущий месяц доля сделок по ипотеке достигает 80%.

33

«Сказка»

Что будет дальше?

Опрошенные Стартпродаж.рф эксперты уверенны, что в дальнейшем число таких проектов на рынке будет увеличиваться, это выгодно и покупателям, и девелоперам, особенно тем, которые готовы к небольшой прибыли. «У малоэтажного сегмента есть свои преимущества, которые делают его конкурентоспособным, однако успешная реализация возможна в случае создания продуманной  концепции проекта, попадания в целевую аудиторию и грамотной ценовой политики.  Особенность «малоэтажки» - небольшие объемы застройки  - играет и в плюс, и минус для девелопера. С одной стороны, упрощается процесс строительства, что придает маневренности девелоперской компании. С другой – при такой застройке не получится выжать максимум метров и прибыли, что характерно для многоэтажных домов», - предупреждает Яна Сосорева.

«Сампо»

Впрочем, всем этим планам может быть не суждено сбыться. Новая норма для застройщиков, регламентирующая обязательную установку лифтов в малоэтажных жилых комплексах, может существенно сказаться не только на стоимость квартир в таких ЖК, но и в принципе на перспективах этого формата. Застройщикам просто будет не выгодно их строить.  Эта норма содержится в своде правил № 59 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения». Документ устанавливает требования ко всем новым жилым помещениям независимо от формы собственности, по соответствию потребностям людей с инвалидностью. До 2016 года его действие распространялось только на многоэтажки, теперь же охватывает и малоэтажные дома.

О введении новых норм стало известно в конце марта

По оценке экспертов, стоимость установки лифтов в малоэтажных проектах обходится в среднем в 1-2 млн руб., что может привести к удорожанию квартир примерно на 100-200 тыс. руб., что весьма существенно, причем как  для покупателей этого формата, так и для девелоперов.  По словам первого заместителя председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елены Николаевой, решение было принято без открытого обсуждения с застройщиками и многие из них оказались не готовы к новому требованию. По ее словам, сейчас Национальное агентство по малоэтажному и коттеджному строительству (НАМИКС) будет добиваться отсрочки введения этой нормы. Так что будущее этого формата сейчас зависит от чиновников. 

 


Рекорды сегмента малоэтажных ЖК

Аналитики компании ЦИАН, проанализировав динамику продаж, выделили на рынке «малоэтажки»-рекордсмены. Так, рекордсменом  по ипотеке стал ЖК «Сампо», по темпам продаж –  «Марусино-5» (область) и «Борисоглебское» (Новая Москва), по стоимости «квадрата» - ЖК «Бутовские Аллеи» и «Анискино». Самые «просторные» жилые комплексы – «Сказка» и «Болтино» (максимальная средняя площадь проданной квартиры), самые «экономные» ЖК – «Митино Дальнее» и «Марусино-5» (минимальная средняя площадь проданной квартиры). В 2016 году вышли на рынок ЖК «Май», ЖК «Ленинские горки», ЖК «Федоскинская слобода», ЖК «Пушкарь».


ТАБЛИЦА: Статистика по малоэтажным ЖК Московского региона

Название Средняя цена квартиры, руб. - март 2016 Средняя цена руб./кв. м - март 2016 Продано квартир в 2015 году Средняя площадь проданной квартиры, кв. м Доля ипотеки
Аккорд Смарт-квартал 3 627 541 76 491 71 46 6%
Андерсен 6 982 929 107 191 354 52 24%
Анискино 2 605 386 41 899 58 42 14%
Болтино 6 922 196 90 371 90 68 44%
Борисоглебское 2 958 208 58 766 491 50 38%
Борисоглебское-2 2 961 676 60 049 30 36 30%
Булатниково 4 266 381 98 713 228 38 64%
Бутовские аллеи 6 109 184 122 717 322 46 30%
Валь Д'Эмероль 4 472 396 97 226 114 44 29%
Домодедово Таун 4 011 109 81 892 16 40 38%
Замитино 4 672 414 109 292 326 41 44%
Лукино 2 919 792 60 134 7 47 0%
Марусино-5 3 197 836 83 052 512 38 72%
Митино Дальнее 2 270 888 59 479 332 37 46%
Молодая Купавна 2 534 557 51 286 27 48 30%
Нахабино Ясное 3 984 739 64 289 389 51 51%
Павловский квартал 4 288 987 75 908 149 56 60%
Петровский парк 2 204 114 47 346 48 42 21%
Сампо 3 639 255 74 730 162 55 85%
Сказка 5 544 561 84 530 74 72 32%
Театральный парк 3 478 083 68 258 113 50 51%
Шолохово 3 493 008 65 408 12 50 33%
В среднем 3 961 147 76 319 178 48 38%

ИСТОЧНИК: ЦИАН

Татьяна Рютина






вернуться к списку