Журнал инвестора

вернуться к списку

29.02.16

Лотерея для покупателя: как вычислить, удастся ли застройщику легализовать апартаменты

Между двумя форматами – квартиры и апартаменты – сейчас существует небольшой, но интересный для частных инвесторов «люфт» - апарты, которые застройщик со временем превратит в более понятную для целевой аудитории жилую недвижимость. Учитывая разницу в цене между этими форматами, легкое движение пера чиновников позволяет покупателю дополнительно заработать 10-25% от стоимости лота. Причем, на ровном месте, не прикладывая никаких личных и финансовых усилий. 


Стартпродаж.рф пытается разобраться, какие преимущества получает инвестор, сумевший угадать грядущую смену статуса проекта еще на стадии покупки, а также какие риски он приобретает в случае, если «фокус» не удастся, а девелопер, на словах пообещавший ему квартиру, выдаст свидетельство о праве собственности на нежилое помещение и лишь разведет руками – «ну, не получилось».

Если строят – значит это кому-то выгодно

Предыстория появления в столице апартаментов проста и незатейлива – девелоперы, пытаясь заработать, удовлетворяя существующий спрос на жилье, стали строить его там, где его по существующим нормам и правилам строить было нельзя. На территориях бывших заводов, административных зданий и т.д. Нельзя сказать, что происходил этот процесс при яром сопротивлении городских властей. В стройкомплексе тоже люди сидят, и, согласовывая очередной нежилой проект «с апартаментами», они прекрасно понимали, что вместо временных командировочных и туристов, в новом комплексе будут постоянно проживать обычные люди.

Так что формат апартаментов оказался неким компромиссным вариантом, с одной стороны, позволяющим выжить девелоперам, с другой – обеспечить желающих «нежилым» жильем, а с третьей – перестать, наконец-то, застраивать Москву все менее востребованными офисами. Подвешенным оказался вопрос окончательного определения юридического статуса такой недвижимости (от которого зависели налоговые и коммунальные платежи жильцов), а также социальной инфраструктуры, коей катастрофически не хватало в районах появления масштабных апартаментных комплексов.  Но все эти проблемы власти обещали урегулировать отдельным законом, уравнивающим в правах с квартирами его младшего апартаментного брата. 

За время, прошедшее с принятия этого компромисса, вкус к апартаментам де-факто почувствовали все участники процесса. Экономные покупатели получили нежилое жилье с хорошим дисконтом, застройщики – дешевые финансы, а власти – строящуюся в более правильном направлении Москву. И то, что закон об апартаментах все эти годы не принят, лишь подтверждает, что существующая ситуация устраивает все стороны. По данным компании Est-a-Tet, по итогам января 2016 года на первичном рынке в «старых» границах Москвы объем предложения апартаментов составил 617,9 тыс. кв. м в 98 проектах, практически четверть (24,3%) от общего объема.

Кризисные веяния: кто смог, тот легализировал

Кризис, естественно, отразился на рынке недвижимости. За резкой активизацией покупателей, сметающих новостройки любых форматов во всех сегментах, пытаясь сохранить честно заработанные деньги, наступил вполне ожидаемый период затишья. Именно он и заставил девелоперов, возводящих апартаменты, активизироваться в попытках изменить статус своих новостроек. Процесс этот, мягко говоря, непрозрачный, к тому же дорогостоящий и длительный, немалую роль в нем играют и личные связи, и умение разговаривать с  чиновниками на одном языке. Объяснить, почему одному застройщику удалось легализовать свой проект, а другому нет (при прочих равных), не всегда возможно.

Тем не менее, осенью прошлого года стало известно сразу о нескольких удачных переводах. Аналитики компании «МИЭЛЬ-Новостройки» подсчитали, что за счет перевода апартаментов в жилье объем предложения увеличился сразу на 7,5%. Статус квартир получили апартаменты

в нескольких проектах компании MR Group: МФК «Савеловский Сити», МФК «Водный» и МФК «Фили Град», а также полностью был переведен в жилой фонд арх-проект «Лица» (девелопер - Capital Group). В МФК «Водный» и «Фили Град» в жильё было переведено около 85% объектов, а в МФК «Савеловский Сити» – около 60%.

Цели своей девелоперы все же добились – изменение статуса на фоне роста строительной готовности привлекло к этим проектам дополнительное внимание покупателей. Как потом комментировал перевод коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов – «мы предложили клиентам более понятный и ликвидный продукт без изменения прайса». Но не только внимание. Перевод апартаментов в жилье позволил застройщикам пересмотреть и  стоимость. «Например, после «легализации» апартаментов в МФК «Водный» стоимость квартир (бывших апартаментов) увеличилась примерно на 10%. В ценовом выражении в среднем это составляет порядка 600-800 тыс. рублей. При этом, несмотря на разницу в цене, большим спросом пользуются именно квартиры, доля которых составляет порядка 85% среди всего предложения проекта», - рассказала управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Возможности и риски для покупателей

Перевод апартаментов в жилую недвижимость интересен для инвестора, во-первых, из-за последующего повышения ликвидности объекта, а во-вторых, из-за возможности продать жилье на 15-20% дороже. По словам Марии Литинецкой, покупатели, прежде всего, сейчас интересуются квартирами, а не апартаментами. В последнем варианте их смущает отсутствие возможности постоянной регистрации и повышенный размер налоговой ставки. Кроме того, клиентов волнует, что они не смогут получить московские льготы. «Если еще два год назад покупатели приобретали апартаменты, не задумываясь о размере коммунальных платежей и налоговой ставке, то сегодня они более осведомлены в данном вопросе и, прежде чем принять решение, взвешивают все «за» и «против». И чаще всего выбор делается все-таки в пользу квартир», - рассказывает эксперт. Поэтому найти покупателя на жилую недвижимость инвестору в дальнейшем будет, скорее всего, проще.

И, конечно, самый привлекательный вариант – это приобрести апартаменты, которые еще до окончания строительства станут квартирами. И многие застройщики это обещают покупателям на стадии переговоров, однако выполнить свои обязательства – тем более устные –  могут далеко не все, так что для инвестора это скорее лотерея, чем расчет. «Более того, в одном проекте могут быть переведены в жилой фонд как все апартаменты, так и только часть», - предостерегает первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.

Сейчас поменять статус своих проектов пытается около 30% девелоперов, возводящих апартаменты, но официально об ожидаемом переводе заявляют застройщики комплексов «Резиденция МОНЭ» и апарт-комплекса «Старт-формат» в микрорайоне «Царицыно-2». К сожалению, ни у самих девелоперов, ни у покупателей апартаментов пока нет четких критериев, по которым можно было бы заранее вычислить, какова вероятность того, что градостроительно-земельная комиссия одобрит перевод. Решение по каждому проекту выносится в индивидуальном порядке.

Эксперты отмечают, что вероятность перевода повышается в том случае, если апартамент соответствует нормам инсоляции для жилых помещений, ведь именно нормы освещенности становятся главным ограничивающим фактором при проектировании комплекса. «В то же время именно инсоляция не позволяет увеличить плотность застройки, что делает жизнь более комфортной. Тем не менее, из-за отсутствия жестких требований к переводу, даже полное соответствие нормам инсоляции не дает гарантию того, что апартамент будет переведен в жилье», - констатирует Мария Литинецкая.

Таким образом, советов для частных инвесторов, желающих сыграть в эту лотерею, только два – перед покупкой консультироваться со специалистами, которые знают все об инсоляции, дабы понять, насколько честен застройщик, обещающий поменять статус. И, конечно, больше шансов «легализовать» проект у девелопера, которому один раз уже удалось пройти по этому пути. 

Татьяна Рютина






вернуться к списку