Журнал инвестора

вернуться к списку

17.01.17

Лайфхаки от экспертов: как инвестору в новостройки сэкономить на налогах

Законодательство меняется, налоги увеличиваются, цены на новые квартиры падают, снижая спрос на вторичном рынке. О том, как можно увеличить прибыль инвестору в новостройки, не нарушая новые законы, читателям Стартпродаж.рф рассказали эксперты.


Жизнь покупателей новостроек, рассматривающих квартиру как инвестицию, с каждым годом становится все сложнее. Власти ужесточают законодательство, пытаясь увеличить доходы в бюджет, инвесторы, в свою очередь, пытаются найти законные возможности сэкономить, особенно на фоне колоссального снижения цен на новое жилье и стагнации на вторичном рынке.

Пять вместо трех

По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»,

основное новшество (хотя оно действует уже год, с 1 января 2016-го) – в том, что теперь при перепродаже объекта недвижимости, который оформлен в собственность после 1 января 2016 года, нужно ждать пять лет, чтобы избежать уплаты налога. То есть теперь квартира должна быть в собственности более пяти лет, а не трех, как было раньше.

Конечно, справедливости ради, нужно признать, что подавляющее большинство квартирных инвесторов, которые зарабатывают на росте стоимости жилья, совершают инвестиции на стадии котлована, а «сбросить» квартиры стараются до ввода дома в эксплуатацию. Так как даже и три года – довольно большой срок ожидания, если нужно совершить перепродажу.

Внимание на кадастр

Около 85% инвесторов стараются перепродать квартиры в новостройке по договору переуступки, то есть до оформления права собственности. Пока дом строится, объекта недвижимости формально еще не существует, соответственно, у него нет кадастрового номера и нет кадастровой стоимости, соответственно, нет договора купли-продажи и налог при такой перепродаже не начисляется. Однако имеется одно важное нововведение.

 «Сейчас заработал новый Росреестр (ЕГРН), и в него уже могут вноситься данные по кадастровой оценке в тех новостройках, которые вот-вот будут вводиться в эксплуатацию и в которых квартиры уже прошли обмеры БТИ. Поэтому при продаже по переуступке квартир в домах на высокой стадии готовности теперь надо сверяться с ЕГРН, не присвоена ли объекту кадастровая оценка», - предупреждает Доброхотова.

Расчет налога с учетом кадастровой стоимости – еще одно существенное новшество, введенное с прошлого  года. Теперь указывать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры (например в 1 млн руб.) нет смысла, так как при продаже будет учитываться кадастровая цена объекта (например, 9 млн руб.) умноженная на коэффициент 0,7 – за вычетом расходов, ранее понесенных на покупку этого объекта.

По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», с точки зрения схемы расчета принципиальных изменений в 2017 году не произойдет: по-прежнему имущественный налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта. «Поменяется только понижающий коэффициент, который был предусмотрен властями при переходе на уплату налога от кадастровой стоимости. В 2016 году мы заплатили только 20% от полной суммы налога за 2015 год, а в 2017 году собственники квартир заплатят уже 40% от налога за 2016 год», - объясняет Мария Литинецкая.

Кстати, в этом году у собственников жилой недвижимости появится право оспорить кадастровую оценку их имущества и пересчитать начисленный налог за тот период, когда ошибка была допущена. Ранее пересчитать налог можно было только в случае технической ошибки.

Налог на доходы

Изменилась и система уплаты налога на доходы физических лиц (далее - НДФЛ). Данный налог необходимо уплачивать в случае получения гражданином дохода, в том числе после продажи имущества, а налоговая ставка в настоящее время составляет 13%. «Для уменьшения налоговой нагрузки законодателем предусмотрены льготы в виде имущественных налоговых вычетов. Этот инструмент позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактически понесенных расходов, возникших при покупке квартиры. Максимально допустимый размер - 2 млн руб., следовательно, при покупке квартиры гражданин может сэкономить 260 тыс. руб.», - объясняет

генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

12_fotovtekst

Не забудьте про недострои и паркинг!

Мария Литинецкая напоминает, что с этого года налоговое бремя распространится и на ту категорию инвесторов, которые раньше были «в тени». С 1 января, помимо уже считающихся объектами налогообложения жилого дома, квартиры, комнаты и гаража, в Налоговый кодекс добавятся машино-места и недострои. Теперь они считаются полноценными объектами недвижимости, которыми можно владеть, распоряжаться и, соответственно, платить налоги. Ставка налога на долгострои предусмотрена на уровне 0,1% (в Москве – 0,3%), а для машиномест – 0,1%.

Как сэкономить на налогах

Таким образом, изменения в налоговом законодательстве затронули в первую очередь тех, кто перепродает готовое жилье. Поэтому, по словам Ирины Доброхотовой, для инвесторов в строящееся жилье инструменты остались все те же:

- продажа по переуступке (при этом стоит до заключения ДДУ узнать, каковы условия дальнейшей продажи по переуступке, так как некоторые застройщики могут взимать за переуступку «заградительные» комиссии, которые могут свести на нет почти весь доход от перепродажи);

- ждать ввода дома в эксплуатацию, затем сдавать квартиру в аренду в течение дальнейших 5 лет, затем продавать. Но этот способ требует еще и затрат на ремонт и меблировку квартиры.

По словам Юлии Дымовой, ведущего юрисконсульта департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet, один из новых способ оптимизировать свои налоговые расходы - это заключать договор ДДУ на нескольких правообладателей, чтобы в дальнейшем использовать право на использование налоговых вычетов, причем разных видов. Не только стандартного налогового вычета, а также вычета при взаимозачете (когда на полученные от продажи средства покупается жилье такой же стоимости, значит прибыли у собственника не возникает).

«Если продавать новостройку до сдачи в эксплуатацию, то придется заплатить налог с прибыли 13% (разницы между ценой покупки и продажи), но тогда собственник лишается возможности получить вычеты», - предупреждает Дымова. По ее словам, некоторые граждане – вопреки закону – указывают в договоре  уступки заниженную стоимость, чтобы не платить налог с прибыль (якобы за сколько они купили, за столько и продали), но это не только незаконно, и имеет риски потери денег (ибо документально не прописывается, что покупатель должен большую сумму). «В случае продажи после оформления прав собственности, продавец обязан уплатить налог в размере 13% от 70% от кадастровой стоимости объекта, но зато он может получить несколько налоговых вычетов, если есть несколько правообладателей», - советует Дымова.

Кстати, как напоминает Наталья Шаталина, по новым правилам имущественный вычет можно применять несколько раз, но общая сумма должна не превышать 2 млн рублей. Это крайне удобно тем, кто приобретает несколько объектов недвижимости, а стоимость одного объекта составляет менее 2 млн рублей. Также важно, что по новым правилам налоговый вычет теперь применяется к собственнику, а не к объекту недвижимости. Таким образом, при покупке квартиры семейной парой и муж, и жена могут воспользоваться налоговым вычетом.

Необходимо учитывать также то, что если квартира приобретена в долевую собственность, то правом на налоговый вычет обладает каждый собственник. Если квартира приобретена в общую совместную собственность, то налоговый вычет распределятся по договоренности (как правило, право на вычет распределяется в равных долях). Кроме того, право на вычет может быть передано одному из собственников в случае приобретения квартиры в общую совместную собственность.

Конечно, с учетом измененных правил налогообложения избежать обязанности по оплате налогов стало гораздо сложнее, но можно уменьшить сумму, облагаемую налогом. «Например, при продаже по договору уступки нужно вычесть фактические расходы, которые при этом необходимо документально подтвердить. Налогом будет 13% от разницы между ценой, за которую квартира продается, и ценой, за которую квартиру купили», - объясняет Наталья Шаталина.Также можно уменьшить сумму, с которой платится налог, использовав имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей, но воспользоваться им можно только один раз в году.

Татьяна Рютина






вернуться к списку