Журнал инвестора

вернуться к списку

18.09.16

Районы-призраки, торги на повышение и другие сюрпризы, которые готовит рынку КП «УГС»

За четыре года городские власти незаметно стали серьезным игроком на рынке недвижимости. Частные застройщики, работающие в районах присутствия Казенного Предприятия «Управление гражданского строительства», познали все прелести конкуренции еще в 2014 году, когда город неожиданно выбросил на рынок новостройки с отделкой по цене на четверть ниже рыночной. Чем интересны лоты от Правительства Москвы покупателям, и почему частным инвесторам необходимо отслеживать новости от КП «УГС».


Район-призрак

Больше полутора лет жители юго-востока Подмосковья удивлялись, проезжая мимо огромного района-призрака, возведенного рядом с Люберецкими полями аэрации. Стройные ряды новостроек, в которых никто не жил и никто не продавал квартиры. Зрелище апокалипсическое: многоэтажные «панельки», полностью готовые к заселению,  темные окна квартир, хотя подъезды ярко освещены, внутри кварталов – новые, но пустые, школы и детские сады. В районе были даже полностью построены приличные дороги, с работающими фонарями по обочинам, по которым никто не ездил, так как въезд был перекрыт.  Создавалось впечатление, что кто-то построил все это, а потом сгинул – ни строителей, ни жильцов, ни риэлторов, ни привычных баннеров, зазывающих покупателей обзавестись недорогой недвижимостью. Город-призрак.

Разгадка этой загадочной истории оказалась проста. Район-призрак возвело Казенное Предприятие  «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»), которое входит в столичный комплекс градостроительной политики и строительства, а подведомственно департаменту строительства. Чем занимается данная организация? На бюджетные ассигнования возводит социальное жилье, выполняя адресную инвестиционную программу города, а также занимается  проектированием и строительством объектов соцкультбыта. Т.е. строит дома и инфраструктуру для москвичей, которых город переселяет из сносимых пятиэтажек, ветхого и аварийного жилья, а также квартиры для очередников и прочих социально защищаемых властями категорий граждан.

Ну, а в город-призрак на юго-востоке жизнь все же пришла: в этом году здесь появились осчастливленные властями новоселы-очередники, по широким дорогам стали ездить автомобили, а на первых этажах новостроек открылись первые продуктовые магазины. Неожиданностью для рынка стало то, что часть этих квартир была массово выброшена в открытую продажу по весьма привлекательным ценам, что серьезно изменило правила игры для местных застройщиков, а также отразилось на вторичных рынках близлежащих районов. Среди пострадавших оказались и частные инвесторы, планировавшие задорого продать свои квартиры в соседних новостройках по окончанию строительства.

Более подробно о том, как действовать инвестору, имевшему неосторожность приобрести недвижимость в 2012-2014 гг неподалеку от объектов КП «УГС», читайте в статье «Ждать или продавать» 

Новым властям – новые игроки

Городские власти в пост-перестроечное время активно зарабатывали деньги на продаже жилья. Для привлечения инвестиций в строительство для муниципальных нужд был организован  Департамент инвестиционных программ строительства правительства Москвы (ДИПС). Средства на дома для очередников и проч. департамент получал от продажи квартир, построенных на коммерческой основе. За время его существования было привлечено более 3 млрд долларов, полученная прибыль превысила 1,2 млрд долларов, а в столице прибавилось более 6 млн кв. м жилой недвижимости. Наиболее яркий проект департамента – район Куркино. Тем не менее, в 2007 году ДИПС был реорганизован.

Преемником ДИПСа стало Управление по реализации инвестиционных программ в строительстве г. Москвы, но особых успехов новой структуре добиться не удалось. После прихода к власти Сергея Собянина началась реорганизация строительного комплекса, и строительством жилья по городскому заказу занималось две структуры – ОАО «Центр-инвест», которому досталась часть бывших площадок ДИПСа, и ОАО «Управление экспериментальной застройки» (бывший ГУП УЭЗ). В 2011 году специально для возведения домов для очередников и прочих «бюджетников» была создана еще одна организация – Казенное Предприятие «Управление гражданского строительства». Именно она должна была обеспечить строительство муниципального жилья, но – в отличие от ДИПС – исключительно на бюджетные средства. К 2012 году, по подсчетам газеты «Ведомости», в портфеле трех компаний находилось более 4 млн кв. м строящейся недвижимости.

За 2012-2013 гг КП «УГС» возвело 76 жилых домов общей площадью 922 тыс. кв. м по адресной инвестиционной программе города Москвы. К 2014 году КП «УГС» получило из бюджета около 100 млрд руб. инвестиций и ввело в строй около 1,5 млн кв. м недвижимости, 700 тыс. кв. м строилось, а еще 1,5 млн кв. м находилось в проработке. Именно в этот момент городские власти решили изменить схему работы: жилье от КП «УГС» появилось в открытой продаже, и только за первые четыре месяца городской бюджет заработал около 1 млрд руб. (было продано менее 200 лотов). Предприятие планировало продавать в год до 30% от построенных объемов (около 300 тыс. кв. м).

На торги выставлялись квартиры с правом собственности, в полностью готовых к заселению домах (причем очередникам и переселенцам из ветхого и аварийного жилья предоставлялись другие корпуса), с отделкой, в новых микрорайонах со всей необходимой социальной инфраструктурой. И – что любопытно – по цене, ниже рыночной. Стартовая стоимость лота варьировалась от 91100 до 110 000 руб.  за 1 кв. м.

6_foto_3_Nekrasovka   6_foto_5_naBazovsko    6_foto_4_Solntsevo
ЖК «Некрасовка» ЖК «На Базовской» ЖК «Солнцево»

 

Влияние на рынок 

Выход КП «УГС» на рынок в кризис не остался незамеченным. Влияние на него почувствовали застройщики, работающие в прилегающих районах, владельцы «вторичной» недвижимости, а также частные инвесторы, купившие квартиры в соседних ЖК, в надежде с выгодой продать их после завершения строительства. «КП «УГС» организовало массовые продажи нескольких тысяч квартир в готовых новостройках в Солнцево, Некрасовке и Ховрино, из-за чего в этих районах вторичный рынок серьезно просел», - отмечает Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН.

Применять не только антикризисные, но и конкурентные меры пришлось и застройщикам. Например, девелоперы, работающие к юго-востоку от столицы, рядом с застраиваемыми Люберецкими полями аэрации и Некрасовкой, были вынуждены предлагать квартиры с большими дисконтами, а в этом году выбросили на рынок квартиры с отделкой. Так, в ЖК «Люберцы-2016» и «Люберцы-2017» от компании «Самолет-Девелопмент» предлагаются лоты по цене от 2,2 млн руб., а ЖК «Новоград Павлино» (застройщик – ГК «МИЦ») – от 1,8 млн руб. Частные инвесторы, в свою очередь, купившие недвижимость в этом районе в 2013-2014 годах, сейчас выставляют квартиры с отделкой со скидками в 20-30%.

Более подробно о квартирах с отделкой читайте в статье «Застройщики наносят ответный удар» 

Но городской застройщик продолжает перетягивать на себя ту часть аудитории, которая не готова ждать завершения строительства.  Сейчас агентство «Мосреалстрой» (Открытое акционерное общество «Московский городской центр реализации нежилых помещений», который занимается продажей квартир, построенных КП «УГС») предлагает покупателям лоты в трех районах массовой застройки. В частности, в ЖК «Некрасовка» (двенадцать 19-ти этажных панельных домов) цена на квартиру с отделкой начинаются от 3,5 млн руб. Аналогичная ситуация сложилась в районах Солнцево и Ховрино. В Солнцево покупателям предлагают квартиры с отделкой в семи 17-этажных панельных домах серии П44-К, П44-Т (жилой квартал «Солнцево») по цене от 4,8 млн руб., в ЖК «На Базовской» (ул. Базовская 15, 12 корпусов переменной этажности от 17 до 25) – от 4,6 млн руб.  

Аналогичная ситуация может сложиться в ближайшем будущем не только в районах массовой застройки, но и в ЦАО столицы. Сейчас на продажу выставлены квартиры в жилых комплексах, возведенных в центральных районах столицы, в частности ЖК «Пресненский Вал 14» (без отделки, от 7,7 млн руб.), в сданном ЖК «На Нижегородской» (ул. Нижегородская, д.11А, лоты от 8 млн руб.). В ЖК «На Симоновском» (рядом со ст. м. Пролетарская) и ЖК «На Калитниковской» продажи пока не начались, но можно оставить заявку.

По мнению экспертов, наиболее серьезно это повлияет на вторичный рынок ближайших зон. «В массовом сегменте в спальных районах цены уже достигли минимального уровня, на котором могут задержаться надолго. Относительно дорогая недвижимость, расположенная ближе к центру может еще подешеветь - как из за массового строительства новостроек в бывших промзонах недалеко от центра, так и из-за массовых распродаж жилья в готовых новостройках от КП УГС по ценам на четверть ниже аналогов - за год планируется продать около 1000 квартир на окраинах ЦАО - Пресня, Таганка и др. районы», - предупреждает Александр Пыпин.

Что покупателю полезно – то инвестору «на заметку» 

Единственный, кто остается в выигрыше в данной ситуации – это конечный покупатель. Несмотря на некоторую сложность, которой сперва опасались неискушенные играми на аукционах, потенциальные новоселы все же освоили схему покупки недвижимости на торгах. Все квартиры от КП «УГС» продаются на электронной площадке https://www.roseltorg.ru/. Оформлением документов и торгами занимается несколько посреднических организаций, поставивших эту работу на поток. За 10 тыс. руб. посредники могут не только подготовить пакет необходимых бумаг, но и представлять интересы покупателя на аукционе. «Цены на большинство квартир ниже средних, на торгах не растут, или увеличиваются на 10-20 тыс. руб. Мы долго мониторили сайт Росэлторг, и решились. Получилось дешевле, чем купить жилье в соседних ЖК, и отделка вообще досталась как бонус», - рассказывает покупатель одной из квартир в ЖК «Солнцево». Впрочем, многие обходятся без посредников.

Второй плюс для конечного покупателя – это возможность купить квартиру от КП «УГС» по ипотеке. Банки-партнеры предлагают специальные программы для клиентов компании, по условиям которых ставка начинается от 11,35% годовых. На объекты от городского застройщика распространяется и госпрограмма субсидирования ипотечных ставок (процентные ставки в рамках программы устанавливаются в размере 12% годовых). В августе «Газпромбанк» предложил покупателям лотов в готовых объектах, построенных КП «УГС», ипотеку без первоначального взноса, расширяя тем самым портфель своих кредитных предложений. Минимальная процентная ставка по этой программе составляет от 14,5% годовых, а оформить кредит можно на 30 лет.

Маловероятно, что лоты от городского застройщика заинтересуют частных инвесторов, привыкших вкладываться в проект на этапе котлована, однако тем, кто собирается в дальнейшем получать доход от сдачи недвижимости в аренду, к объектам КП «УГС» стоит присмотреться. Но тем, кто собирается инвестировать в строящееся жилье, конечно, имеет смысл мониторить стройки «от города», как показала практика, их появление существенно влияет на рынок недвижимости в районе.

6_foto_6_presnenski14  6_foto_7_nanizhegorodsko  6_foto_8_nasimonovskom
ЖК «Пресненский Вал 14» ЖК «На Нижегородской» ЖК «На Симоновском» 

 

 

Татьяна Рютина






вернуться к списку