Журнал инвестора

вернуться к списку

13.02.17

Итоги и перспективы рынка недвижимости: кто из девелоперов сможет перейти Рубикон?

Итоги прошлого года и вызовы на 2017 год обсуждали чиновники и участники рынка недвижимости во время ежегодной конференции ИД «Коммерсантъ» в пятницу, 10 февраля. Представители власти уверенны в том, что «в Багдаде все спокойно»: застройщики по-прежнему будут строить, причем много и в срок, а защищенные от всех рисков покупатели – активно приобретать новые квартиры, несмотря на отмену ипотеки с господдержкой. Впрочем, с последним утверждением согласны далеко не все эксперты.

Ксения Федорова


Несмотря на все экономическую и политическую нестабильность последних двух лет, чиновники всех уровней оценивают динамику развития рынка недвижимости как положительную: долевое строительство показало прирост в 9%, ипотека выросла чуть больше, чем на 30%. По словам министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаила Меня, объем индустриального градостроения остался на уровне предыдущего года, и большую роль в этом процессе сыграла господдержкаипотечного кредитования.

Одной из своих основных задач власти видят в защите граждан от рисков недостроя, именно поэтому продолжается совершенствование 214-ФЗ. «Президентом РФ была поставлена задача максимально защитить граждан, участвующих в долевом строительстве, поскольку ДДУ – это мощнейший драйвер всего жилищного строительства» - сообщил Мень. Обеспечить безопасность покупателей помогут повешение требований к материальному обеспечению застройщиков, а также создание компенсационного фонда, который должен заработать в ближайшее время.

При этом власти готовы предоставлять девелоперам площадки под застройку, во всяком случае, в столице. По словам руководителя департамента градостроительной политики города Москвы Сергея Левкина, работой застройщики обеспечена на ближайшее десятилетие – столичные власти согласовали проектов на 70 млн кв. м. «За пять лет суммарный фонд застройки вне границ проектов планировок территорий (ППТ) составляет 45,3 млн кв. метров. Помимо этого, разработаны ППТ еще на 14 млн кв. метров. Также имеются решения последних лет, которые пока не воплотились ни в ППТ, ни в градостроительные планы земельных участков, еще на 8 млн кв. м», - сообщил Левкин.

9_foto_vtekst

Участники рынка недвижимости, в свою очередь, видят перспективу в активном освоении территорий бывших промзон. Такие площадки обладают огромным потенциалом, однако их консолидация требует больших временных и финансовых затрат, уверен президент Группы «ПСН» Максим Гасиев. Еще одним направлением развития, по его мнению, станет реновация старого жилого фонда. «За последние 50 лет строилось много некачественного жилья. Может показаться, что снос подобных домов не имеет потенциала. Но это не так, ведь современные проекты, которые можно возвести на месте старых кварталов – гораздо более высокого качества» - сказал Гасиев.

Более подробно о том, какие проекты столичные девелоперы сейчас реализуют на месте бывших промзон, читайте на Стартпродаж.рф 

А вот девелоперам, осваивающим присоединенные к столице территории новой Москвы, придется менять стратегию развития. Если они, конечно, собираются оставаться на этом рынке. Городские власти обратили внимание на уже возникший перекос в сторону жилого строительства, и сейчас, по словам заместителя руководителя департамента развития новых территорий Павла Перепелицы, намерены выровнять соотношение между жилой и коммерческой недвижимостью.  «Задача сегодня состоит в создании пропорции 50 на 50. На данный момент люди покупают не только жилье, но и комфортные условия для проживания, мы понимаем, что это создание транспортной инфраструктуры и мест приложения труда», - отметил чиновник.

Новые условия игры, предлагаемые властями, могут привести к тому, что на рынке останутся только крупные девелоперские компании. Небольшие застройщики будут вынуждены уйти: они не смогут, с одной стороны, соответствовать все усиливающимся законодательным требованиям, а с другой - выдержать одновременно нарастающую конкуренцию. По словам президента ГК «Инград» Анатолия Францева, из 2,3 млн кв. м жилья, выставленных на продажу в настоящий момент, 45% принадлежит крупным игрокам. «Это указывает на то, что в будущем тренд будут задавать крупные игроки, происходит усиление борьбы за покупателя», - сказал Францев. На это также обратил внимание генеральный директор «Эталон-Инвест» Даниил Селедчик, который отметил, что возрастающая конкуренция между девелоперами приводит к тому, что застройщики вынуждены не только соревноваться по цене, но и улучшать качество продукта.

По мнению чиновников, при росте экономики отмена ипотеки с господдержкой не скажется на рынке. «Субсидировать искусственно при подъеме экономики не совсем правильно, лучше эти деньги направить на оптимизацию затрат застройщиков, тем самым делая доступнее жилье. С учетом новых механизмов, позволяющих усиливать конкуренцию для банков в выдаче ипотеки, ставка может снижаться», - сказал заместитель министра по строительству РФ Никита Стасишин. Всего в прошлом году было выдано около 1,5 трлн руб. ипотечных кредитов,  сообщил генеральный директор АИЖК Александр Плутник. «В целом, мы рассчитываем, что ставки в банковском секторе будут снижены. К концу года их объем составит примерно 9,8%» - рассказал Плутник.

Однако «проседание» спроса из-за отмены ипотеки с господдержкой и снижения доходов населения все же возможно, это признают как сами банкиры, так и девелоперы. «Отсутствие господдержки может уменьшить объем потенциальных покупателей на 5-10%», - предупредил на конференции  директор департамента кредитных продуктов и процессов Сбербанка России Сергей Бессонов. «Это окажет влияние на затоваривание рынка в регионах, но для Москвы такие показатели не критичны. Причин для роста ставки нет» - сообщил Бессонов.

Вице-президент компании «Лидер Инвест» Елена Воронина обратила внимание участников конференции на то, что –  несмотря на стабилизацию в экономике – реальные доходы населения продолжают снижаться, что в перспективе все же может привести к росту ставок по ипотечным кредитам. «Банки при анализе платежеспособности клиента не смогут выдать сумму, необходимую для покупки квартиры» - предупредила Воронина. 






вернуться к списку