Журнал инвестора

вернуться к списку

07.03.16

Девелоперы элитки окончательно перешли на рублевый прайс: покупатели боятся слова «доллар»

Первичный рынок элитного жилья в столице окончательно перешел в рублевую зону. Эксперты отмечают, что все проданные с начала года лоты были номинированы в отечественной валюте. Тем не менее, влияние курса на строительство очевидно, и девелоперы премиальных проектов уже начинают поднимать прайс. Так что, возможно, лучшее время для приобретения элитных лотов, действительно уже миновало. 


Кризис привел к тому, что девелоперы элитных новостроек вынуждены были – вопреки сложившимся на рынке традициям – перейти на рублевые прайсы. Во всяком случае, те из них, кто действительно хотел активизировать продажи. В частных беседах представители застройщиков сокрушались, что от цен, номинированных в долларах, пришлось отказаться еще в прошлом году. «Если на сегодняшнем рынке хочешь получить продажи, то озвучивай цены в рублях. Потенциальных покупателей пугает даже слово «доллар». Хотя, конечно, валютный курс не может не влиять на строительство», - рассказал Стартпродаж.рф директор отдела продаж девелоперской компании, возводящей в столице несколько элитных объектов. Представители риэлторских агентств, работающих в премиальном сегменте, лишь подтверждают эту информацию. В частности, по данным специалистов Contact Real Estate, с начала этого года на первичном рынке элитной недвижимости Москвы не зафиксировано ни одной сделки в долларах, а все реализованные объекты были номинированы в рублях. За первые два месяца 2016 года было продано 55 премиальных лотов на общую сумму 5,625 млрд рублей.  Совокупная площадь всех проданных объектов составила 7,2 тыс. кв. м, средний бюджет сделки составил чуть более 102 млн рублей, а средняя площадь реализованного объекта - 130,9 кв. м.

«Стопроцентное превалирование рублёвых цен говорит о том, что сегмент элитной недвижимости вполне приспособился к новым условиям рынка. Рублёвое ценообразование понятно покупателям, доходы которых в основной массе номинированы также в национальной валюте», - объясняет ситуацию Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. При этом он прогнозирует в начале второго квартала рост покупательской активности и увеличение общего числа сделок в премиальном сегменте. По его словам, это связано с достаточно длительной конверсией в этом сегменте, «временной лаг» от первого звонка в компанию до самого момента сделки составляет 2-4 месяца, а в январе риэлторы зафиксировали рост числа обращений на 25%. Именно это и позволяет прогнозировать весеннюю конвертацию этих обращений в сделки.

«Действительно, многие мои «старые» клиенты в начале года активизировались и стали всерьез рассматривать приобретение лотов в премиальных жилых комплексах. В первую очередь они рассчитывали на максимальные скидки от девелоперов в проектах, находящихся в фазе активного строительства. Они уверенны, что именно сейчас можно получить максимальный дисконт, минимум – 20% от стоимости лота», - рассказал Стартпродаж.рф риэлтор другого элитного агентства недвижимости. По его словам, потенциальные покупатели сами в большинстве своем занимаются бизнесом, и понимают, что в дальнейшем застройщикам этого сегмента придется поднимать цены. «Если в проектах эконом и комфорт-классом процесс импортозамещения все же можно провести, то при строительстве элитных ЖК девелоперам все же приходится использовать импортные материалы, а любые старые запасы рано или поздно подходят к концу», - объяснил он.

Застройщики эту тенденцию подтверждают. По словам коммерческого директора Capital Group Алексея Белоусова, доллар по-прежнему играет главную роль на рынке недвижимости. Несмотря на то, что практически вся недвижимость имеет рублевое ценообразование, влияние доллара на рынок происходит через такие каналы как, например, рост строительно-монтажных работ (СМР), который по итогам года, в зависимости от класса и сложности объекта,  составил от 10 до 30%. При этом маржа на проекте не всегда покрывает данное увеличение. «Сегодня, в условиях продолжающейся инфляции и увеличения расходной части не исключен дальнейший рост себестоимости СМР, что поставит девелопера перед дилеммой:  или повышать цену, или принять факт, что маржа по проекту принципиально изменится. Что касается нашей внутренней политики, то уже в феврале наши цены на объекты, находящиеся на стадии строительства, были подняты на 5%», - сообщил Алексей Белоусов.

Общий тренд на отказ от долларового прайса и постепенный рост рублевых цен наглядно демонстрирует разнонаправленная февральская динамика предложения. По словам Романа Попова, директора департамента стратегического консалтинга Kalinka Group, в последний зимний месяц на элитном рынке столицы в одном из проектов произошло снижение долларовых цен на 23%, но при этом ряд рублевых проектов показали повышение стоимости квадратного метра от 3 до 5%. Так что, возможно, действительно самое удачное время для приобретения элитной квартиры на первичном рынке подходит к концу.

О том, сколько можно было заработать или потерять, купив элитную квартиру в клубном доме, продажи в котором начались в прошлом году – читайте в обзоре на Стартпродаж.рф.  

Когда элитка – за рубли, то эконом – за доллары

Тем временем в малобюджетных сегментах на вторичном рынке покупатели предпочитают даже на сделки выходить в иностранной валюте. По данным компании «Инком-Недвижимость», на начало 2016 года в Москве около 20% сделок на вторичном рынке жилья экономкласса заключается в долларах или евро. Хотя вторичный рынок полностью на расчеты в рублях перешел еще в 2009 году. Дело в том, что многие покупатели сейчас хранят необходимые для покупки сбережения в иностранной валюте и негативно относятся к их переводу в рубли даже на момент сделки. В договорах, соответственно, прописывается сумма в рублях, а вот в банковскую ячейку закладывается валюта. ССЫЛКА К ВЫНОСУ: Что происходит в сегменте малоэтажных ЖК в Подмосковье, самого доступного сегодня жилья в новостройках – читайте в обзоре на Стартпродаж.рф

Татьяна Рютина






вернуться к списку