Журнал инвестора

вернуться к списку

27.06.16

Апартаменты, которых не будет: судьба Atlantic как предупреждение для рынка

На что сегодня следует обращать внимание при покупке апартаментов? Как показывает судьба комплекса Atlantic, о проблемах с которым на днях стало официально известно из материалов Арбитражного суда, банк-инвестор – это еще не гарантия того, что проект будет реализован. Ведь у банка могут отобрать лицензию, и единственное, что останется покупателю лотов – долгое ожидание, т.к. действия 214-ФЗ на такие объекты не распространяется. В этом тексте мы попробуем выяснить, как можно обезопасить себя при покупке апартаментов.


Покупателям, выбирающим апартаменты в  столичных новостройках, сейчас стоит обращать особое внимание на схемы финансирования проекта. К сожалению, информация о том, что инвестором является какой-либо из коммерческих банков, сегодня не дает гарантии своевременной сдачи комплекса в эксплуатацию. В период экономической нестабильности у банка могут отобрать лицензию, и стройка остановится, а покупатели лотов вряд ли смогут вернуть вложенные средства – ведь действия 214-ФЗ на такие проекты не распространяется. Яркий пример – комплекс с апартаментами Atlantic, возводящийся в престижном районе Дорогомилово, строительство которого было заморожено после возникновения проблем у инвестора.

 

Первая «ласточка»: рухнувший Atlantic

О том, что реализация одного из крупных проектов в центре столицы вот-вот остановится, «Стартпродаж.рф» стало известно еще весной от нескольких участников рынка и от покупателей лотов. Клиенты, купившие апартаменты в комплексе Atlantic, пытались выяснить, как им действовать в сложившейся ситуации: происходит банкротство девелопера, проект забрали в банк, а у банка лицензию отобрали. «Что будет с моими апартаментами?», - спрашивали они совета у опытных брокеров. Специалисты сочувствовали, но помочь ничем не могли – у покупателей не было шансов ни получить обратно свои деньги, ни ожидать скорого разрешения ситуации и завершения стройки. «В лучшем случае объект достроят через 3-5 лет», - прогнозировали эксперты. При этом официально написать о проблемах этого комплекса тогда не удалось – девелопер и представители банков-кредиторов отказывались комментировать ситуацию.

1_foto_1

 

Комплекс Atlantic apartments возводится по проекту известных архитекторов Сергея Чобана и Сергея Кузнецова из архитектурного бюро SPeeCH в столичном районе Дорогомилово (ул. Можайский Вал, вл. 8), рядом со станцией метро «Киевская». Проект состоит из 136 апартаментов и трех офисных башен общей площадью 78,5 тыс. кв. м. Продажи в комплексе стартовали в конце 2014 года, а сдача объекта в эксплуатацию была намечена на IV кв. 2016 года. Девелопер проекта -  ООО МДК. По данным «Метриум групп», в Atlantic было продано более 55% лотов, цена которых варьируется от 293 тыс. руб. до 686 тыс. руб. за 1 кв. м

Скандал разгорелся в июне. О проблемах девелопера проекта, ООО МДК, стало известно из материалов Арбитражного суда Москва, когда компания заявила о своем банкротстве. А кредиторы, банк «Российский капитал» и Метробанк в лице конкурсного управляющего Агентства по страхованию вкладов (АСВ), направили в арбитраж встречные иски к компании. Как выяснилось, девелопер реализовывал лоты в комплексе Atlantic apartments, не уведомив об этом залогодержателя – банк «Российский капитал», который выдал на реализацию этого проекта более 4 млрд рублей. 

1_foto_2

По данным газеты «КоммерстантЪ», на выданные банком средства МДК приобрел инвестиционные прав у застройщика комплекса Atlantic АО ЦНИИКА, а затем открыл продажи апартаменты в виде инвестиционных прав. Свои обязательства перед кредитором девелопер не выполнял, но при этом не смог выполнить и обязательств перед покупателями, хотя строительство комплекса было практически завершено. Дело в том, что – по данным  «Москомстройинвеста» - градостроительный план земельного участка под Atlantic не включал гостиничную функцию, допускающую строительство апартаментов, таким образом, ни сдать Atlantic в эксплуатацию, ни, соответственно, оформить право собственности на лоты сейчас не возможно. Более того, банк «Российский капитал» готовит документы для возбуждения уголовного дела.

 

Последствия инцидента с Atlantic

Скандал с Atlantic имеет важное значение для рынка. Покупатели, проверявшие документацию девелопера, на первый взгляд, практически не рисковали – ведь финансировал проект известный банк, а строительство велось хорошими темпами. «Сейчас понятно только то, что ожидать благополучного разрешения ситуации в ближайшее время не стоит, и тем, кто приобрел апартаменты в комплексе, остается лишь ждать, ведь получить обратно свои деньги от девелопера они не смогут – действие ФЗ-214 на покупателей апартаментов не распространяется», - говорит Максим Барсуков, генеральный директор юридического бюро «БизнесКонстанта».

Как рассказал «Стартпродаж.рф» один из покупателей лотов в Atlantic, пострадавшие дольщики в настоящий момент пытаются договориться с банком «Российский капитал» о том, чтобы кредитор признал их права на приобретенные у ООО МДК апартаменты. «Теоретически, при банкротстве девелопера деньги покупателям должны вернуть из общей конкурсной массы, вырученной от продажи залогового имущества. Но 80% этих средств достанется кредиторам. Так что в данном случае судьба покупателей зависит только от доброй воли «Российского капитала», - объясняет Максим Барсуков.

Как отметил один из экспертов, знакомый с ситуацией, скорее всего события будут развиваться по следующему сценарию: банк будет искать для завершения объекта нового застройщика, а также вступит в диалог с городскими властями о легализации гостиничной части проекта, что позволит сдать комплекс в эксплуатацию. «Учитывая, что сейчас «Российский капитал» занимается завершением объектов обанкротившейся компании «СУ-155», ему быстро удастся договориться с городом. Маловероятно и то, что банк будет увеличивать число пострадавших дольщиков за счет покупателей апартаментов в Atlantic», - предполагает собеседник «Стартпродаж.рф».

1_foto_3

Правда, он также не ожидает скорого разрешения ситуации, скорее всего на решение проблем потребуется не менее 3-5 лет, так как найти девелопера, готового «вписаться» в столь скандальный проект сейчас сложно, особенно на фоне кризиса. «Достройка подобных проектов может приносить рентабельность инвестиций в пределах 10-20%, но порой остается нагрузка по социалке, что делает вообще невыгодным привлечение нового застройщика - и такие проекты можно отдавать лишь в довесок к другим, «чистым», площадкам, - отмечает эксперт, - Бывает, что арбитражные управляющие годами ищут инвестора, который ради небольшой возможности заработать должен решать проблемы предшественников».

Несмотря на то, что – по словам участников рынка недвижимости – аналогичных ситуаций пока «на слуху» нет, в зону риска сейчас попадают проекты любого банка с отозванной лицензией. Особенно те из них, которые активно финансировали строительство недвижимости. «Возможно, сложные объекты сейчас есть у «Пробизнесбанка» и «Интеркоммерцбанка», а также у других кредитных учреждений, которые остались без лицензий за последние два года, но тут многое зависит от позиции менеджмента, которые в большинстве случаев стараются всеми возможными способами не допустить появления долгостроев», - рассказал «Стартпродаж.рф» топ-менеджер одной из девелоперских компаний на условиях анонимности.

 

Как обезопасить себя при покупке апартаментов

Таким образом, тем, кто только собирается приобретать апартаменты – а цены на них застройщики сейчас заявляют более чем привлекательные для частных инвесторов – имеет смысл гораздо серьезнее относиться к юридической проверке девелопера. «Первичную проверку можно осуществить и самостоятельно, но даже если она не показала каких-либо настораживающих фактов, то лучше заплатить за юридическую экспертизу, тем более, что при покупке апартаментов в премиальных комплексах при существующих скидках от девелоперов это не сильно увеличит бюджет покупки», - говорит Максим Барсуков.

О том, как самостоятельно проверить застройщика – читайте на «Стартпродаж.рф» в материале «Как понять, что у девелопера начались проблемы»

В свою очередь, Илья Шуравин, управляющий партнер компании Rusland SP, при покупке квартир и апартаментов рекомендует сейчас предпочесть новостройки, строительство которых осуществляют госбанки по схеме проектного финансирования. «Если у девелопера заключен нормальный кредитный договор - то ни рубля не может уйти мимо стройки, даже копеечные расходы на маркетинг банк утверждает. Это неудобно, конечно, для девелопера – каждое свое действие согласовывать с кредитором, зато если есть такой контракт с банком из «ТОП-10», то покупатель может рассчитывать на то, что проект будет реализован», - советует Илья Шуравин.

1_foto_4

Более подробно на эту тему читайте на «Стартпродаж.рф» в статьях «Лотерея для покупателя: как вычислить, удастся ли застройщику легализовать апартаменты» и «Опасные лофты: что происходит в Москве с сегментом самого креативного жилья»

Татьяна Рютина






вернуться к списку