Мнение эксперта

вернуться к списку

14.06.16

Внимание на инфраструктуру: как снизить риски при покупке квартиры

Ситуации, когда застройщик неожиданно «сворачивает» стройку и замораживает проект, были и будут. Застраховаться от таких эксцессов на 100% не получится, однако есть моменты, на который следует обратить внимание частному инвестору перед покупкой. Например, какие обязательства у девелопера имеются перед городскими властями по возведению социальной инфраструктуры.

Управляющий партнер компании Rusland SP Илья Шуравин

Конечно же,  десятилетия мало контролируемой (прежде всего, с точки зрения финансов) строительной отрасли, работающей с деньгами вкладчиков, научили власти заранее предвидеть потенциальные проблемы. Различные законодательные инициативы вводят дополнительные уровни контроля за девелоперами, но полной гарантии того, что тот или иной объект будет достроен, это не дает.

Например, список аккредитованных Банком России страховых компаний, которые могут заниматься страхованием ответственности застройщика в рамках 214-фз, был довольно ограниченным, при этом из него на конец 1 квартала 2016 года принимали заявки только восемь компаний. Почти все они оказывают услуги примерно за 1,0-1,5% (в зависимости от качества клиента). Есть также альтернативная схема - Общество взаимного страхования застройщиков.

Независимо от удобства схем, банкротства застройщиков происходят время от времени и по сей день, и будут происходить в будущем.

Причин тому может быть несколько, но основная проблема заключается в том, что даже при абсолютно корректных градостроительных документах, прошедшей госэкспертизу проектной документации, наличии всех техусловий, необходимых для введения объекта в эксплуатацию, есть два фактора, которые вряд ли возможно регулировать извне:

1) Целевое назначение поступающих средств. Не секрет, что крупные компании выстраивают стратегию не от конкретного объекта, а управляют компанией, исходя из своих стратегических планов – и в этой ситуации часть денежных средств может быть направлена на приобретение новых земельных участков. Кто-то из девелоперов вообще не приобретает участки за деньги, а рассчитывается с лендлордами метрами в этих (или даже других) проектах.

Поэтому целевое назначение поступающих средств – будь то кредиты банка или деньги вкладчиков – может контролироваться извне только банком, который организует проектное финансирование, и он же дает приток определенный приток клиентов по различным ипотечным программам. По схеме проектного финансирования нормальная ситуация, когда банк не сразу дает всю сумму на стройку, а выплачивает транши в привязке к строительному графику – и эти деньги сразу же поступают генподрядчику (который может и не принадлежать девелоперу, а быть независимой организацией, работающей на объекте по договору).

2) Обязательства застройщика перед городом. Отметим, что девелоперы раньше порой строили жилье, а социальную инфраструктуру оставляли на последний момент, и в итоге вообще отказывались ее строить. Сейчас такие необязательные девелоперы сразу не только получают «черный билет» (с которым очень проблематично будет дальнейшая девелоперская деятельность в районе) – местные власти также выкручивают им руки, оказывая давление через госструктуры, при котором сдать объект в эксплуатацию невозможно, не завершив выполнение обязательств по социалке.

Для простых инвесторов это означает следующее: пока все заявленные объекты в их проекте не будут построены – здание может несколько лет простоять несданным. Подобные ситуации могут происходить не только с массовым жильем где-то в области, но даже и с жильем премиум-класса в ЦАО Москвы. Так что совет, который можно дать покупателям – перед приобретением квартиры следует обращать внимание на объемы инфраструктуры, которую девелопер должен возвести, помимо жилья, а также на то, какими темпами ведется ее строительство. 





вернуться к списку