Мнение эксперта

вернуться к списку

23.04.16

Переуступка прав по ДДУ: как снизить риски при покупке новостройки у предыдущего инвестора

Многие покупатели опасаются приобретать новостройку на стадии котлована, считая, что риски слишком высоки. Однако на более поздних этапах строительства может выясниться, что к этому моменту все интересные лоты у застройщика уже раскуплены. И сам девелопер предлагает купить у другого частного инвестора, который приобрел квартиру на более раннем этапе. Если говорить юридическим языком, то речь пойдет о переуступке прав по ДДУ. Но на что предварительно необходимо обратить внимание? Какие дополнительные риски возникают тогда у покупателя?

Юрист Коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Елена Тихонова

Ничего противозаконного в таком действии, безусловно, нет. Ведь статья 382 ГК РФ и ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указывают на возможность уступки прав по ДДУ (Договору долевого участия). Однако перед тем, как приобрести недвижимость по такой схеме, необходимо обратить внимание на ряд правовых нюансов.

Во-первых, уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Это означает, что нужно заранее выяснить у продавца, оплатил ли он стоимость недвижимости по договору долевого участия и в каком объеме. Если договор оплачен лишь частично, то в соглашении о переходе прав и обязанностей по договору долевого участия необходимо указать, сколько уже оплатили, и сколько останется заплатить новому участнику строительства. Необходимо проверить все квитанции, платежные поручения или иные документы, подтверждающие оплату продавцом денег по договору, а также сроки и порядок расчетов с застройщиком, если новому участнику долевого строительства предстоит выплачивать сумму до конца.

Второй важный момент – регистрация договора и наличие передаточного акта. Дело в том, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента его государственной регистрации до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Поэтому необходимо проверить, зарегистрирован ли ДДУ, а также не подписан ли уже передаточный акт между продавцом и застройщиком. Если акт уже подписан, то в дальнейшем договор уступки будет признан недействительным.

Помимо чисто юридических нюансов, при невыяснении которых есть риск признания договора недействительным, существует ряд иных моментов, связанных уже напрямую с застройщиком.

Так, зачастую, первоначальные участники долевого строительства решаются на переуступку прав по ДДУ в связи с тем, что девелопер не выполняет свои обязательства по договору или задерживает сдачу объекта. Поэтому перед подписанием такого договора необходимо не только выяснить у предыдущего инвестора причину продажи, но и проверить объект также, как любую другую новостройку.

 

О том, как самостоятельно проверить новостройку – читайте на портале Стартпродаж.рф 

 

Еще одной причиной срочного выхода из проекта предыдущего инвестора может быть скорое банкротство застройщика. Поскольку это явление не редкость для нашей страны, этот вопрос необходимо досконально проверить. Если в отношении застройщика уже введена любая процедура банкротства, уступка, более чем вероятно, не принесет ничего хорошего, кроме долгих судебных тяжб и расходов на юристов. Получение своей квартиры в процессе банкротства застройщика также является очень спорным моментом, и есть возможность остаться и без квартиры, и без денег.

Все вопросы относительно способности застройщика исполнить свои обязательства перед дольщиками, если их не выяснить до подписания договора, станут проблемой исключительно нового участника долевого строительства. Первоначальный участник долевого строительства не несет ответственности за действия застройщика, и, следовательно, в случае чего признать договор недействительным или взыскать с него убытки не получится.

В этом вопросе нельзя полагаться только на добросовестность лица, решившего уступить свои права по договору долевого участия. На данный момент существует большое количество форумов, созданных лицами, обманутыми застройщиками и пытающимися защитить свои права. Проверка таких форумов, а также любой другой информации, доступной в интернете или иных источниках, может занять время, однако поможет обезопасить себя и свое вновь приобретаемое имущество.





вернуться к списку