Мнение эксперта

вернуться к списку

21.02.17

Крым через три года: на полуострове наблюдается дефицит элитных новостроек

За время, прошедшее с момента присоединения Крыма, российский рынок недвижимости претерпел существенные изменения. О том, как менялась ситуация в Ялте, Стартпродаж.рф попросил рассказать Татьяну Мазаеву, директора департамента продаж резиденции «Дипломат». В марте 2013 года этот жилой комплекс был одним из немногих новых премиальных проектов на южном берегу полуострова, в котором можно было приобрести элитные апартаменты, и испытал настоящее нашествие российских инвесторов, спешивших вложиться в недвижимость.

директор департамента продаж резиденции «Дипломат»* Татьяна Мазаева

В марте 2013 году я была живым свидетелем того ажиотажа, который обрушился на ваш проект – телефоны не умолкали, потенциальные покупатели выстраивались в очередь на просмотры. Менеджеры «Дипломата» водили меня по резиденции, но не только показывали апартаменты, но и рассказывали о ситуации с элитной недвижимостью в Ялте. Что изменилось за последние три года?

После вхождения в состав Российской Федерации изменилось очень многое. Одним словом, Крым сегодня и Крым до 2013 года – это два совершенно разных региона. Полуостров развивается высокими темпами, и российское государство активно этому способствует. Действительно, за последние три года Крым стал одним из основных мест привлечения инвестиционного потока как со стороны российских властей, так и частных инвесторов. А статус свободной экономической зоны, который рассчитан на 25 лет, делает полуостров особо интересным и привлекательным для создания и ведения бизнеса, а также реализации инвестиционных и девелоперских проектов.

И как реагируют на такие заявления и действия российских властей серьезные инвесторы?

Уже сегодня мы слышим о планах девелоперских компаний, которые заявляют о запуске крупномасштабных жилых проектов на полуострове. Помимо этого, мы видим, как российское государство активно инвестирует в развитие и экономику полуострова, полным ходом идет строительство дорог, возводятся новые проекты социальной инфраструктуры - школы, детские сады, оздоровительные и медицинские центры.  Мы уверены, что после завершения всех заявленных целей со стороны властей и инвесторов, привлекательность полуострова вырастет в разы, и это напрямую скажется на ценовой политике рынка жилой недвижимости региона.

10_foto_1

Ялта продолжает активно застраиваться

А что происходит с новостройками?

С 2013 года рынок крымской недвижимости «поднимается с колен», заброшенных строек практически не осталось, а проекты, которые были каким-то причинам заморожены, достаиваются и успешно реализуются. Так, темп реализации массового сегмента рынка за 2016 год все же продемонстрировал небольшой спад, и только высокобюджетный сегмент рынка, доля которого в настоящий момент составляет 5%, показал стабильность, поскольку всегда был менее уязвимым к экономическим колебаниям и кризисным ситуациям. Однако новых проектов в сегменте элитной недвижимости с 2013 года пока не появилось.

Как менялись цены в элитном сегменте? Насколько я помню, девелоперы премиальных объектов сразу после присоединения Крыма практически не повышали прайсы…

Если говорить о рынке элитной недвижимости полуострова в целом, то стоимость кв. м после присоединения региона к составу Российской Федерации практически не изменилась. Цена «квадрата» больше зависит от колебаний курса доллара, так как цены на элитную недвижимость полуострова исчисляются в иностранной валюте с привязкой к курсу ЦБ РФ на день оплаты. Строительство объекта класса de luxe очень многозатратно, и не каждый девелопер готов к самофинансированию. Так, помимо «Дипломата» на рынок элитной недвижимости вышел только один проект, который предлагается покупателю «под ключ» - это «Вилла Елена». 

10_foto_2_villaElena

«Вилла Елена»

В 2013 году на рынке Крыма появилось очень много неадекватных по стоимости предложений: собственники явно боялись «продешевить» и выставляли свои дома и квартиры дороже, чем на Лазурном берегу. Сейчас на «вторичке» что-то изменилось?

Что касается вторичного рынка элитной недвижимости, здесь мы видим динамику снижения цены. Многие собственники выставляли на продажу свои объекты по очень завышенным ценам, спрос на которые стабильно демонстрировал спад, поэтому им приходилось подстраиваться по реалии рынка, предлагая значительные дисконты покупателям.

А что происходит с новостройками в более доступных классах?

Если говорить об объектах массового сегмента, которые в 2013 году еще строились, а сейчас завершены и реализуются, то, конечно, цена на них выросла примерно на 10-20%, в зависимости от класса объекта.

Как менялся за последние три года спрос? Когда вы отмечали аншлаг, когда спад?

Пиковым по заключенным сделкам купли-продажи стал 2014 год, но не только на рынке курортной недвижимости, но и по всей территории РФ в целом. Но такого ажиотажа, наверное, больше уже не будет. Сегодняшний покупатель стал более обдуманно и взвешенно принимать решение о покупке. Не секрет, что спрос на курортную недвижимость наблюдается в весенне-летние периоды. Так, объем спроса на первичном рынке элитной недвижимости полуострова по итогам 2016 года продемонстрировал рост более чем на 30% по отношению к 2015 году. Если рассматривать спрос на примере нашего комплекса, то на конец 2016 года, рост сделок составил 55% по отношению к 2015 году. Поэтому мы можем с уверенностью говорить о том, что 2016 год стал годом стабилизации рынка жилой недвижимости полуострова.

Три года назад менеджеры утверждали, что лотами  в «Дипломате» интересуются граждане  из разных стран, около 20% покупателей - граждане Украины, но большинство (почти 80%) – из России. Как изменился портрет среднестатистического покупателя к настоящему моменту?  Сегодняшний покупатель элитной крымской недвижимости – это жители двух столиц – Москвы и Санкт-Петербурга, северных городов России, а также представители Краснодарского края.

А как менялись цены в вашем проекте?

После референдума ценовая политика в комплексе не изменилась, поскольку изначально была грамотно сформирована. Мы строили «Дипломат» на собственные средства, поэтому тот рост цен, что появился у других девелоперов с ростом процентов по их заемным средствам на строительство, нас не коснулся. Минимальная цена лота в нашем комплексе по-прежнему составляет 4 тыс. долларов с отделкой и частичной меблировкой. Отделка – это безусловное конкурентное преимущество «Дипломата», поскольку сегодняшний покупатель высокобюджетной курортной недвижимости готов платить за готовое жилье, которое можно сразу использовать по назначению.

Diplomat_foto

Резиденция «Дипломат»

Самые дорогие лоты уже распроданы? И какое количество апартаментов пока остается вакантным?

Если говорить о таком штучном продукте как пентхаус, то в нашем комплексе их насчитывается 17 штук. Стоимость кв. м начинается от 5 300 долларов при общей площади лота 246,9 кв. м, имеются и вакантные пентхаусы площадью от 386 до 460 кв. м, но здесь стоимость кв. м составляет 8 тыс. долларов. Наибольшим спросом среди наших покупателей пользуются фронтальные апартаменты с двумя спальнями, кухней-гостиной и большой солнечной террасой. На данный момент в резиденции «Дипломат» реализовано 55% площадей.

По вашим словам, в прошлом году ситуация на рынке стабилизировалась. Каких изменений вы ждете от 2017 года?

Действительно, 2016 год стал годом покупателя, это время, когда покупатель диктует свои условия. И предполагаем, что и 2017 год пройдет под тем же девизом. Причина проста: предложение по всей стране достаточно обширно, и, конечно же, покупатель выберет то, что адекватно сопоставимо по цене и по качеству.

О том, какие еще есть варианты у инвесторов, вкладывающихся в курортную недвижимость, читайте на Стартпродаж.рф 

 

Беседовала: Татьяна Рютина

* резиденция «Дипломат» - построенный комплекс апартаментов класса de luxe в Ливадии (Крым, пригород Ялты)

 





вернуться к списку