Мнение эксперта

вернуться к списку

06.09.16

Как правильно выбрать помещение в строящемся ЖК: не все то золото, что блестит

Инвестировать в коммерческую и особенно торговую недвижимость на первых этажах новостроек для сдачи их в аренду куда более выгодно, чем покупать квартиры с той же целью в этих же домах. Однако далеко не все объекты могут принести прибыль инвестору, поэтому заниматься такими вложениями необходимо очень аккуратно и выбирать только лучшие объекты даже по высокой цене.

Генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых

В жилом комплексе бизнес-класса по адресу улица Новинки, д. 1 все нежилые помещения на первом этаже с видом на выход из метро «Коломенская» были выкуплены еще на самой ранней стадии строительства одним собственником. Затем часть помещений была перепродана, и сразу же после получения акта ввода в эксплуатацию владельцы начали сдавать их в аренду. Спрос на помещения в этом доме был огромный: в конце 2012-начале 2013 года мы проводили по три-четыре показа в день. Сейчас в этом доме разместились отделения «Альфа-Банка» и «Росинтербанка», аптека «Здоров.ру», ортопедический салон «ОРТЕКА», магазины продуктов «Вкусвилл» и «Добрынинский и партнеры», цветочный салон «Цветы Мира», магазин обуви «Много Обуви», ювелирный ломбард «Залог Успеха» и т.д. Все арендаторы чувствуют себя неплохо даже в кризис и продолжают платить за помещения достаточно высокие ставки аренды, а собственники — извлекать прибыль из своих вложений.

 

Совсем иная ситуация в районах новой массовой жилой застройки. Стоит приехать в любой большой квартал новостроек, особенно, за МКАД, как там в глазах пестрит от баннеров с большими буквами «Аренда» или «Продажа» с разными номерами телефонов, причем некоторые из них, как очень хорошо заметно, пережили уже не одну зиму и поблекли от времени, дождей и снега. Это застройщик и новые собственники, которые купили «инвестиционно-привлекательный продукт по низкой цене», пытаются пристроить свои объекты хоть кому-то за любые деньги.

 

Да и в тех помещениях, которые сданы в аренду, сетевых операторов с высокими ставками аренды днем с огнем не сыщешь: в основном помещения сданы под частные магазины продуктов, многочисленные салоны красоты, магазины стройматериалов и т.д., которые отбивают друг у друга клиентов и в прямом смысле слова выживают в условиях дефицита спроса. Или не выживают, и тогда на их месте снова появляется красный баннер «Сдается в аренду».

 

Для того чтобы инвестору получать от коммерческой недвижимости рентный доход, а не только тратить деньги на печать баннеров, необходимо еще на стадии выбора объекта для вложений сделать правильные выводы и использовать их при принятии решения о покупке. В первую очередь на привлекательность помещения влияет траффик клиентов мимо двери объекта. Чем он выше, тем больше шансов сдать объект быстро, дорого и надолго. Поэтому лучше воздержаться от покупки помещений даже в суперэлитных домах, обнесенных трехметровым забором, куда попасть клиент может только пройдя несколько постов охраны и предварительно заказав пропуск. Ликвидность таких помещений очень низкая, стоимость часто завышена, а сдавать в аренду их крайне сложно. Поэтому покупать их можно только при наличии конкретного арендатора, который точно готов арендовать ваше помещение, или же для размещения собственного бизнеса.

 

Много рисков и с приобретением торговой недвижимости в кварталах массовой жилой застройки. Да, помещения там продаются, как правило, достаточно дешево, но из-за того, что такие помещения есть в каждом корпусе нового комплекса, то между собственниками возникает сильная конкуренция за арендаторов, потребность в которых удовлетворяют три-пять помещений, а остальные объекты — уже просто никому не нужны, по крайней мере, в первые пару лет с момента сдачи домов, пока район не будет полностью заселен и обжит. И если уже покупать помещения в таких кварталах, то лишь в самых центральных местах, на первой линии домов или при въезде в микрорайон.

 

Также помещения в панельных домах, которыми в большинстве своем застраиваются областные территории, имеют ужасную для ритейла квартирную планировку, вписаться в которую могут только частники, а не сетевые арендаторы, что также существенно сокращает спрос на такую недвижимость. Кроме того, застройщик, который также сдает в аренду свои площади, имеет возможность для демпинга по ставке, предлагая цены аренды ниже, чем у покупателей, и перетягивая всех клиентов на свои помещения.

 

Кстати, вопрос конкуренции — самый острый при покупке помещений в новостройках, даже качественных и даже на выходе из метро. Собственники, купив помещение, зачастую  предпочитают не сдавать свой объект по предварительным договорам, а ждать получения акта ввода в эксплуатацию и документов о собственности. Но после этого момента на рынок выйдут сразу все покупатели-арендодатели, а наиболее расторопные снимут сливки со спроса на данную локацию, так как первыми привлекут к себе тех арендаторов, которым  необходимо открыться в этом доме. Поэтому выставлять на аренду помещение нужно сразу после покупки и привлекать к сдаче в аренду брокерские компании, которые точно знают, кому из клиентов нужен этот район.

 

Поэтому при вложениях в коммерческую недвижимость для сдачи ее в аренду внимание надо обращать не на абсолютную цену объекта, а на тот денежный поток, который она может приносить. Лучше купить объект за 100 млн рублей у метро и гарантированно сдавать его сетевым компаниям за 11-13 млн руб. в год, чем купить помещение за 10 млн руб., но сдавать его за 0,5-0,7 млн руб. в год, а то и вовсе месяцами или годами сидеть без арендаторов. При этом многих инвесторов часто отпугивает высокая цена за кв.м., зато привлекает — низкая. Почему-то считается, что большое помещение за одни и те же деньги однозначно лучше маленького.

 

Но не стоит забывать, что благотворительностью на рынке никто не занимается, и если помещение продается слишком дешево — значит, оно не слишком востребовано рынком или же имеет существенные проблемы с документами или арендаторами. Ведь помещение площадью 30 кв.м в хорошем месте может приносить более высокий годовой доход и окупиться гораздо быстрее, чем помещение площадью 200 и даже 300 кв.м в месте неудачном, при том, что абсолютная стоимость и у 300-метрового объекта, и у 30-метрового может быть одинаковой. Да и сдать 30 кв.м у метро проще и быстрее даже за большие деньги, чем 200 кв.м в глухом и наполовину незаселенном районе или за оградой жилого комплекса премиум-класса.

 

Еще на эту тему можно почитать на «Стартпродаж.рф» в статье «Коммерческое помещение в новостройке: доходность при покупке на котловане доходит до 30%»

 





вернуться к списку