Мнение эксперта

вернуться к списку

27.10.16

Как инвестору заработать на недвижимости с помощью ипотеки

Многие рассматривают ипотечные программы только в разрезе приобретения жилья для личного пользования. Однако с их помощью можно инвестировать собственные средства и получить большую прибыль, чем при использовании банковских депозитов.

Руководитель управления по ипотеке и корпоративным продажам RDI Рустам Азизов

Рассмотрим конкретный пример: квартира в проекте RDI «Ново-Молоково» на этапе котлована сегодня стоит порядка 2,3 млн руб. (однокомнатная общей площадью 30 кв.м). При первоначальном взносе, равном 20% от стоимости квартиры, сумма кредита составит 1, 84 млн руб., а процентная ставка по ипотечному кредиту будет равна 11,2%.

Если просчитать детальный график платежей и вычислить совокупный объем процентов, то получится, что за два года переплата по кредиту составит 390 000 руб. При этом, стоимость квартиры за этот же промежуток времени с учетом тенденций рынка вырастет, в среднем, на 30-40% даже в условиях высокой конкуренции и экономической нестабильности.

Соответственно, после продажи данной квартиры валовая прибыль может составить до 1 000 000 рублей, а чистая прибыль ее владельца может составить до 500 000 руб.

Теперь возьмем другой, более традиционный, но куда менее выгодный инвестиционный инструмент, доступный каждому физическому лицу – банковский депозитный вклад. Если его сумма будет аналогична 20% первоначального взноса за взятую в пример квартиру в «Ново-Молоково», то она составит около 500 000 руб.

Сейчас средняя процентная ставка по накопительным вкладам варьируется от 8 до 11,5% годовых. Крупные банки на сегодняшний день предпринимают меры по снижению депозитных ставок для того, чтобы стимулировать население направлять свои свободные средства в различные сегменты российской экономики, а не просто хранить их до лучших времен.

Исходя из этого, за тот же двухгодичный срок, в течение которого мы рассматривали ипотечное инвестирование в жилую недвижимость, прибыль по депозитному вкладу едва превысит 100 000 рублей.

Эти простые подсчеты наглядно показывают, что инвестиции через ипотеку принесут прибыль почти на 400 000 рублей больше, чем депозит.

К тому же, в процессе и по итогам реализации квартиры можно будет воспользоваться дополнительными государственными механизмами. Например, получить налоговый вычет в размере до 260 000 рублей и вернуть 13% от уплаченных по ипотеке процентов. Также, для приобретения квартиры можно привлечь и материнский капитал.

В настоящее время на рынке осталось не так много способов выгодного инвестирования в обход показателей роста инфляции. Рынок жилой недвижимости предлагает нам два беспроигрышных варианта. Первый – приобретение квартиры на ранних этапах возведения проекта, на уровне котлована. В этом случае надо располагать временем, средний срок возведения жилого дома составляет от года до двух лет.

Необязательно ждать сроков сдачи дома Госкомиссии и получения права собственности, ведь в этом случае последующая перепродажа будет облагаться налогом на прибыль. Гораздо выгоднее перепродать квартиру по договору уступки прав на высокой стадии готовности объекта. Многие сейчас так и поступают: вкладывают средства в строящийся дом, а ближе к его сдаче перепродают квартиру и таким образом имеют возможность приобрести жилье большей площади.

Особо следует отметить, что квартиру, обремененную ипотекой, возможно реализовать по предварительной договоренности с банком. И если раньше сделки с залоговыми квартирами были редкостью, то сейчас это – распространенная практика на рынке, которая требует чуть больше бюрократических нюансов. В частности, для реализации ипотечной квартиры необходимо будет получить разрешение банка на проведение сделки.

Таким образом, мы видим, что на первом месте по инвестиционной привлекательности находится приобретение жилья на стадии «котлована», которое позволит получить максимальную прибыль. И лишь потом следует банковский депозитный вклад.





вернуться к списку