Мнение эксперта

вернуться к списку

29.03.18

Дострой недострой. Непростая судьба проблемных объектов

По разным причинам у застройщиков возникают проблемы, не позволяющие завершить проект в срок, а то и вовсе заморозить стройку. Иногда удаётся любыми способами возобновить работы, в том числе и другими подрядными организациями. При этом зачастую меняются характеристики новостройки, условия покупки и стоимость предложения.

Обозреватель Стартпродаж.рф Александр Шевчук


Без запаса прочности

«Неформально так называемым долгостроем принято считать жилой дом или жилой комплекс, у которого несколько раз переносились сроки сдачи, и суммарно эти переносы составляют период не менее года, – комментирует начальник отдела продаж департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. – При этом нужно учитывать, что причины этого могут быть разными. Допустим: смена генподрядной организации, которая не справилась с возведением, или технические сложности при строительстве, связанные, например, со сложными фундаментными работами. Во втором случае, казалось бы, объективные технические сложности служат объяснением задержки и защищают застройщика от обвинений в финансовой несостоятельности. Однако следует подчеркнуть, что у опытного застройщика, как правило, сроки ввода в эксплуатацию указаны с запасом на случай непредвиденных ситуаций: минимальный запас – полгода».

Чаще всего, для завершения строительства чиновники привлекают местных девелоперов, предлагая взамен площадки под новое строительство, помощь в получении разрешений на будущие проекты, содействие быстрому подключению к коммунальным ресурсам, отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Достраивать объекты за другими компаниями может позволить себе только крупный застройщик, у которого достаточно мощностей для завершения проекта. Он берёт на себя обязательство достроить объект и прикладывает максимум усилий, чтобы люди получили свои ключи в максимально короткие сроки. В московском регионе, например, ФСК «Лидер» имеет подобный опыт: её усилиями было завершено 13 жилых домов общей площадью более 370 тыс. кв. м, и свои квартиры уже получили более 3 тыс. обманутых дольщиков.

«Могу сказать, что каждый случай по достройке индивидуален, – рассказывает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. – Если объект стал проблемным, но он уже частично возведён и результаты обследования конструкций показывают, что дальнейшее строительство по текущему проекту возможно, то в этом случае обманутые дольщики получают ровно то жильё, которое они приобретали изначально и без доплаты. В нашей практике этот вариант решения встречался наиболее часто. Однако у нас был объект, за который пришлось браться практически с котлована. Прежний застройщик заморозил стройку почти на 10 лет, возведя только фундамент. Его мы демонтировали, и вместо панельного дома было принято решение возвести монолитный по индивидуальному проекту. Для того, чтобы проект соответствовал современным требованиям и нормам пожарной безопасности, внутреннее пространство и планировки пришлось переработать. Тем не менее, дольщики за разницу между фактической площадью и тем метражом, который был прописан изначально в ДДУ, не доплачивали. Однако были желающие, которые хотели обменять свою квартиру на жильё большей комнатности. Вот тогда, безусловно, им приходилось платить за приобретённые метры».

«Изменение параметров застройки, если это возможно, становится оптимальным решением для привлечения нового инвестора на объект. Новая команда возьмётся за проект, если в этом будет рациональное и финансовое зерно. С учётом того, что к моменту возникновения негативного сценария распродано существенное количество квартир, возникает необходимость в увеличении объёма предложения на продажу (чтобы достройка была экономически оправданной). Соответственно, проект пересматривается в сторону укрупнения – повышения этажности и вывода большего количества квартир», – рассказывает директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.

На проблемный проект приходит новый инвестор и запускает процессы строительства. Собственно, это и является лучшим сигналом для покупателей. Если возобновлена стройка, если соблюдение графика работ контролируется администрацией, то в таком случае можно говорить о реабилитации объекта с точки зрения продаж. А вот с точки зрения маркетинга проблемный проект перезапустить непросто, и застройщику приходится долго работать с накопившимся негативом. В основном, девелопер прибегает к ребрэндингу и старается презентовать проект как новый, не вдаваясь в подробности «тёмной» истории.

Натуральная компенсация

«Текущее законодательство позволяет отказаться от участия в долевом строительстве и потребовать возврата внесённой оплаты, а также процентов за пользование чужими средствами. В то же время дольщик может «взять» неустойку, не расторгая договор, и остаться в проекте. Если проект характеризуется высокой стадией готовности, то в таком случае имеет смысл дождаться конкретных действий и не расторгать его», – информирует Татьяна Подкидышева.

На какую компенсацию из-за несвоевременно сданного объекта могут рассчитывать новосёлы? «По закону, размер неустойки рассчитывается по формуле 1/300 ставки рефинансирования российского Центробанка за каждый день просрочки, действующей на день исполнения обязательства, помноженной на цену квартиры, указанную в договоре, – разъясняет Валерий Кочетков. – Допустим, при просрочке на 6 месяцев за квартиру стоимостью 1,5 млн рублей застройщику придётся выплатить порядка 200 тыс. рублей.

Однако массового применения застройщиками компенсации за просрочку срока строительства не наблюдается. Можно привести такой пример: застройщик одного ЖК в качестве компенсации разыграл лотерею среди дольщиков, которые согласились подписать и зарегистрировать дополнительное соглашение об изменении срока ввода в эксплуатацию.

Первый выигрыш – 4 сертификата на скидку 99,5% на приобретение кладовых помещений; второй – 4 сертификата на 40 тыс. рублей для остекления балкона; третий – 4 сертификата на скидку 200 тыс. рублей на приобретение машиноместа в подземном паркинге. В отношениях с теми, кто не получил сертификат, нашли компромисс: кому-то продлили беспроцентную рассрочку платежа, кому-то поменяли квартиру с меньшей площади на большую при минимальной доплате, то есть, число негативно настроенных дольщиков свели к минимуму. Конечно, были и те, кто судился…»

«Девелопер, который приходит на достройку проблемного объекта, может предложить обманутым дольщикам несколько вариантов компенсации: деньги, построенные или строящиеся квартиры в своих проектах или ожидаение достройки этого проекта. Например, Capital Group для дольщиков в ЖК на ул. Бочкова (ЖК Sky City) от застройщика СУ-155 предложил дольщикам обменять оплаченные и недостроенные квартиры на жильё в своих проектах, таких «Триколор», «МИР Митино», «Позитив» и «Штат-18». Разницу в сумме пая (ЖК Sky City реализовывался по ЖСК)  и стоимости жилья в предложенных проектах можно было доплатить по рыночной цене, и поскольку все проекты, за исключением ЖК «Триколор», дешевле, чем средняя цена квадрата, по которой приобретались паи (порядка 185 тыс. руб./кв.метр), то большинство пайщиков (58%) выбрало этот вариант, и лишь 20% решили дождаться квартир на Бочкова», – комментирует генеральный директор агентства «Бон Тон» Наталья Кузнецова.

Взаимоотношения с дольщиками зависят от того, на каких условиях достраивается жилой комплекс, соглашается Мария Литинецкая. «Если реализацию ведёт тот же застройщик, что и заключал ДДУ с покупателями, то при нарушении сроков строительства клиенты могут подать на него в суд, потребовать выплаты компенсации или вовсе расторгнуть договор и вернуть деньги назад. Если же строительство ведёт новый застройщик, то все претензии предъявляются старому, а вопрос о характеристиках проекта улаживается с новым. С точки зрения закона, главная обязанность девелопера – передать участнику долевого строительства объект. Как правило, его описание исчерпывается положением на этаже и площадью. Поэтому даже если прежний застройщик обещал лепнину и золотые решётки, но это не было отдельно оговорено в ДДУ, то новый застройщик не обязан выполнять эти неписанные обязательства».

Жизнь покажется «Малиной»

Одной из компаний, кто взялся за перезапуск проблемных объектов, стала ГК «Гранель». На сегодняшний день она достраивает в Московской области ЖК «Квартал Лукино» и ЖК «Малина». Директор по продажам компании Рустам Арсланов сообщает, что в апреле 2016 года ГК «Гранель» по договоренности с правительством Московской области и администрацией города Балашиха взяла на себя обязательства по достройке объекта «Квартал  Лукино».

«Свою историю долгострой в микрорайоне Лукино ведёт с 2005 года, – рассказывает он. – Изначально в рамках проекта планировалось возвести 8 домов с детским садом, школой и ТРЦ. Во время кризиса, в 2009 году, строительство было остановлено, а в 2011 году застройщик объекта «МЭННИ» был признан банкротом по решению суда. В конце 2010 года в проект вошел новый застройщик – компания «Севморшельфнефтегаз», который взялся строить 7 и 8 корпуса. Однако в 2011 году все работы на объекте были прекращены. В течение 5 лет более 570 семей ждали, когда строительство продолжится. На сегодняшний день дома общей площадью 55 тыс. кв. метров находятся на высокой стадии готовности.

ЖК «Экопарк Нахабино» (от застройщика ООО «Фрегат»), в рамках которого планировалось возведение 33 домов площадью 60 тыс. кв. метров в Красногорском районе,  был выведен на рынок в 2012 году. Как считают специалисты, главная проблема этого комплекса, которая и привела к долгострою – неправильно рассчитанная квартирография и маркетинговая стратегия проекта. Так, квартиры больших площадей в малоэтажном жилом комплексе в Подмосковье не оправдали ожиданий. ГК «Гранель» провела ребрендинг проекта, дав ему название «Малина», перепроектировала застройку и теперь там расположатся 29 корпусов общей площадью 84 тыс. кв. метров. Объём инвестиций на достройку объекта составит более 1,1 млрд рублей».

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина подчёркивает, что и ФСК «Лидер», и Urban Group, и ГК «Гранель», и ряд других девелоперов, что берутся за проблемные объекты, несомненно, многим рискуют – ведь это и дополнительные финансовые издержки, и время на пересмотр качественных характеристик проекта с позиций современных требований, и «хвост» негатива, что непременно будет сопровождать некоторый период перезапуска и реализации новостройки, и индивидуальная работа с теми, кто уже однажды столкнулся с недобросовестностью горе-коллег. Но при успешном разрешении возникшей ситуации, конечно же, репутационных очков этим компаниям добавится.








вернуться к списку