Мнение эксперта

вернуться к списку

20.04.16

Чем лоты в апарт-комплексах могут быть интересны частным инвесторам с бюджетом от 4 млн рублей

Сегмент апартаментов медленно, но верно движется вперед: доля апарт-проектов с инвестиционными программами в Москве уже составляет 20%. На какой доход при приобретении лотов в таких проектов могут рассчитывать инвесторы с небольшими бюджетами, от 4 млн рублей.

Руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров

Рассматривая инвестиционную привлекательность проектов, стоит отметить, что в среднем по рынку цены на апартаменты в апарт-отелях на 10-20% ниже, чем на аналогичные по площади и оборудованию квартиры. Привлекательная цена, в свою очередь, дает более высокую доходность – это доход от аренды поделенный на стоимость актива (если стоимость актива ниже, доходность автоматически выше). Единственный минус с точки зрения владельца апартаментов только в том, что отсутствует постоянная регистрация, поскольку апартаменты имеют статус нежилых помещений.

Но именно в апарт-отелях можно оформить регистрацию по месту пребывания, что является огромным плюсом для арендаторов. Тем не менее, как продукт, предназначенный для сдачи в аренду, апартаменты подходят идеально. Это готовый к использованию продукт - с отделкой, мебелью, полностью оборудованный бытовой техникой, с гарантированной доходностью 8-10% годовых. Кроме того, во многих апарт-отелях есть программа доверительного управления, когда собственник передает номер управляющей компании (УК), и в зависимости от комплекта услуг получает 70-90% арендного дохода.

В первую очередь необходимо отметить, что частные инвесторы делятся на две категории. К первой относятся представители так называемого нецивилизованного рынка аренды, которые предпочитают управлять арендным бизнесом самостоятельно. Как правило, они не уделяют должного внимания качеству отделки, делая выбор в пользу самого дешевого варианта, и самостоятельно занимаются поиском клиентов и сдачей помещений в аренду.

Ко второй категории относятся те инвесторы, которые предпочитают обращаться к управляющей компании в целях централизованной сдачи в аренду с помощью профессионалов. Во-первых, это грамотное управление, во-вторых, инвестор снимает с себя поиск клиентов, техническое обслуживание, юридические вопросы, в-третьих, это белый рынок аренды, который приносит выгоду всем его участникам – как инвестору и арендатору, так и городу.

Мы советуем инвесторам приобретать апартаменты с отделкой, меблировкой и бытовой техникой в проектах, предполагающих централизованное управление арендой. Гарантированный доход от аренды апартаментов составляет 8-10% годовых. В качестве примера можно рассмотреть наш  проект Vertical Otrada в поселке «Отрадное». Мы предлагаем инвесторам два варианта отделки и меблировки апартаментов: базовый, включающий оборудование кухонь и санузлов, и максимальный, с полной меблировкой, бытовой техникой и оборудованием апартаментов «под ключ».

Для инвесторов, выбирающих максимальный вариант отделки и меблировки, разработана программа гарантированной доходности, обеспечивающая 9% годовых (или 33 тысячи рублей в месяц) за готовый апартамент с мебелью и бытовой техникой стоимостью 4,1 млн рублей. При этом инвестор получает ежемесячный, стабильный доход в течение трех лет, причем вне зависимости от того,  сдается апартамент в аренду или нет. Все вопросы, связанные с поиском арендаторов, решением технических и юридических вопросов, предоставлением высококачественного гостиничного сервиса и обеспечением своевременного поступления арендных платежей решает управляющая компания.

Вторая инвестиционная программа рассчитана на тех, кто хочет получать доход и по истечению трех лет. Если инвестор принимает решение продолжать пользоваться управляющей компании, то он будет оплачивать ее услуги каждый месяц в зависимости от фактической стоимости аренды. Это от 10 до 20% (в зависимости от набора услуг) от суммы арендных платежей. 





вернуться к списку